Beliebte Eigentumswohnung

Ballungszentren. Neu gebaute Eigentumswohnungen in den badenwürttembergischen Großstädten werden immer teurer. Zwischen 2012 und 2013 stiegen allein in Stuttgart die Preise um neun Prozent.

Wer in einer baden-württembergischen Großstadt eine Eigentumswohnung kaufen will, muss weiterhin deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch vor einigen Jahren. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Immobilienverband Deutschland, der jetzt seinen Preisspiegel Baden-Württemberg vorstellte. Der Bericht gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends bei den verschiedenen Objekttypen im Land. Im Vergleich zum Jahr 2009 müssen Käufer einer neuen Eigentumswohnung in einer baden württembergischen Großstadt nominal bis zu 24 Prozent mehr auf den Tisch legen. „Der Bedarf an Wohnraum ist in den baden-württembergischen Ballungsregionen nach wie vor sehr groß“, kommentiert Professor Stephan Kippes vom IVD-nahen Marktforschungsinstitut den jüngsten Bericht. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Kaufpreise bei den Eigentumswohnungen aus dem Bestand vor allem in den Großstädten wie Ulm um 4,4 Prozent, in Freiburg um 3,3 Prozent und in Heilbronn um 2,8 Prozent. Spitzenreiter bei den neu errichteten Eigentumswohnungen ist Stuttgart mit einem Preisanstieg von 9,2 Prozent, gefolgt von Freiburg mit 7,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Diese Entwicklung bildet sich auch im Transaktionsvolumen der Branche im Land ab. Das stieg zwar zwischen 2012 und 2013 um 13 Prozent auf 26,4 Milliarden Euro, die Branche kann sich aber nicht so recht über das Ergebnis freuen. „Wir hätten deutlich mehr Umsatz machen können, wenn es denn Objekte zum Vermitteln gegeben hätte“, klagt Stephan Kippes.

Dass immer weniger Objekte auf den Markt kommen, hat mehrere Gründe: Baden-Württemberg war schon immer ein begehrter Immobilienmarkt, sagt der IVD. Durch die Wirtschafts- und Finanzkrise hätten zudem viele Anleger Zuflucht im vermeintlich sicheren Hafen Betongold gesucht und den Bestand praktisch leer gekauft. Andere trauten dem Kapitalmarkt nach wie vor nicht und suchten Objekte, um ihr Vermögen nach und nach in Richtung Immobilien umzuschichten.

Diese Entwicklung wird zusätzlich noch von den historisch niedrigen Zinsen begünstigt. „Jeder glaubt im Moment, Immobilien erwerben zu können – ob er es sich leisten kann oder nicht“, so Kippes. Das treibe die Preise vor allem bei den Eigentumswohnungen nach oben. „Von einer Immobilienblase sind wir aber weit entfernt – abgesehen von leichten Überhitzungserscheinungen in einigen Großstädten“, beruhigt der Experte. Deshalb gilt die gern auch als Betongold bezeichnete Immobilie immer noch als eine der sichersten Geldanlagen. „Viele Immobilienbesitzer überlegen es sich aus diesem Grund derzeit dreimal, ob sie überhaupt verkaufen oder lieber abwarten sollen“, sagt Erich Hildenbrandt. Der Stuttgart Makler sieht in der aktuellen Situation aber auch eine Chance, dass sich in der Branche auch die Spreu vom Weizen trennt. Gute Makler könnten jetzt zeigen, was sie können. Der Verband setzt sich seit Jahren vehement dafür ein, die Zugangsvoraussetzungen für die Maklertätigkeit zu erhöhen, um den Wildwuchs in der Branche durch sogenannte Hobby- und Feierabendmakler einzudämmen. Bislang sei man damit aber in der Politik mit Hinweis auf den freien Berufszugang auf taube Ohren gestoßen, kritisiert Erik Nothhelfer, der Vorstandsvorsitzende des IVD Süd.

Gekauft wird auch sehr stark für den Eigenbedarf. Der Verband führt das auch auf die Koalitionsvereinbarungen beimThema Wohnen zurück. Trotz des dringenden Bedarfs an bezahlbaren Wohnungen in den Ballungszentren wurde bisher nur auf Restriktionen für die Branche gesetzt, kritisiert Nothhelfer und fordert stattdessen
mehr Impulse für den Wohnungsneubau. Die beschlossene Mietpreisbremse würde auf den Wohnungsmarkt eher dämpfend wirken, als dass sie dazu führe, dass neue Wohnungen gebaut würden, so der IVD. Insgesamt zeigt der Blick auf das Land, dass sich vor allem die Situation in den Großstädten bislang nicht entspannt hat. Ob
Mannheim, Karlsruhe, Reutlingen, Pforzheim, Freiburg, Heidelberg oder Ulm: in allen diesen Großstädten ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien ungebrochen hoch – sowohl für Objekte zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage. So wurden in Mannheim für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand (guter Wohnwert) im Herbst 2013 durchschnittlich 1830 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Für eine Neubauwohnung musste man zum Stichtag im Durchschnitt 2670 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch legen. Nicht viel anders sieht es in Reutlingen aus.

„Die Angebot-/Nachfrage-Situation im Kaufmarkt für frei stehende Einfamilienhäuser ist besonders in innenstadtnahenLagen weitgehend angespannt“,schreibt der IVD in seinem Bericht. Im Wohnungsbereich beobachtet der Verband zudem eine zunehmende Konkurrenz von Eigennutzern und Kapitalanlegern, was sich teilweise schon preistreibend auswirke. In Freiburg mussten Käufer zuletzt durchschnittlich 2640 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung aus dem Bestand und für eine Neubauwohnung gar 3520 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Obwohl die Stadt Ulm regelmäßig neue Baugebiete ausweist, liegt auch hier die Wohnungsproduktion deutlich unter dem benötigten Niveau. Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand müssen durchschnittlich 2349 Euro pro Quadratmeter und für Neubauwohnungen rund 2960 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden.