Parkhäuser als Investmentidee
Investment. Die aktuelle Pandemie hat Immobilienbesitzer bestärkt, trotz niedriger Renditen in der Vergangenheit auf das richtige Pferd gesetzt zu haben. Davon profitieren auch Pensionskassen und Versicherungen, in deren Portfolio sich Immobilienwerte befinden. Gefragt sind hier aber nicht nur Büroimmobilien sondern zunehmend auch Sonderformen wie Parkhäuser oder Pflegeimmobilien.
"Autofreie Städte sind prima", sagt Mario Caroli. Denn sie bräuchten viele Parkhäuser, in denen die Leute ihre Autos abstellen können. "Und Strafzettel sind teuer". Der Assetmanager aus Stuttgart investiert mit seiner AIF Group seit 2010 unter anderem in Parkhäuser und Tiefgaragen in Europa. Seit dieser Zeit wurden rund 100 Millionen Euro in Deutschland und Europa in diesem Segment investiert. Erst kürzlich konnte das in der Landeshauptstadt ansässige Unternehmen für einen Parkhaus-Fonds ein zentral gelegenes innerstädtisches Parkhaus in Rotterdam erwerben. Doch Parkhaus ist nicht Parkhaus. "Eine gute Lage und das Objekt an sich müssen passen, wenn das Immobilien-Investment sich für die Investoren auszahlen soll". Deshalb investiert Mario Caroli auch nicht in Flughafen-Parkhäuser. "Wenn eine Krise kommt, sind die als erstes leer, wie die aktuelle Pandemie zeigt". Wie hoch die Renditen aktuell sind, will Caroli nicht verraten. Nur soviel: sie liegen im höheren einstelligen Bereich.
Für den durchschnittlichen Privatanleger sind diese Anlagen allerdings nicht geeignet, sagt Caroli. Zwischen fünf Millionen und 200 Millionen Euro bewegt sich das durchschnittliche Investment der Kunden der AIF Group. "Das sind in erster Linie größere Pensionsfonds und Lebensversicherungen, die ihr Geld sicher in Immobilien anlegen wollen", erklärt Ralf Schlautmann das Geschäftsmodell der Holding, deren Eigentümer und Geschäftsführer er gemeinsam mit Mario Caroli ist.
Die AIF Group, die aus der E&G Funds & Asset Management hervorgegangen ist, versteht sich als Experte für "regulierte alternative Investmentfonds". Dabei tritt das Unternehmen mal als Investor, mal als Treuhänder mit BaFin-Lizenz oder Vermögensverwalter auf. "Die Welt hat sich verändert - und damit auch das Immobilienmanagement", so Ralf Schlautmann über die Neuausrichtung des Unternehmens in diesem Herbst. Um den zunehmenden regulatorischen Anforderungen bei der Gestaltung von Investmentfonds gerecht zu werden, wurden die Kapitalverwaltungsgesellschaft, das Assetmanagement und die Projektentwicklungsgesellschaft digital sowie prozessorientiert ausgerichtet, beschreibt Mario Caroli die Arbeitsweise des Unternehmens.
Der Markt für Immobilien-Sondervermögen wie Parkhäuser oder Tiefgaragen ist überschaubar. Gerade mal eine Handvoll Assetmanager haben sich in Deutschland auf dieses Segment spezialisiert. "Das ist eine kleine aber feine Spezialistengruppe", beschreibt Mario Caroli das Business. Vor allem Versicherungen setzten auf die Expertise zunehmend auch aus Stuttgart. "Diese Unternehmen haben in der Regel keine Spezialisten für Immobilieninvestments und vertrauen darauf, dass die angeboteten Investments die prognostiozierten Renditen abwerfen", ergänzt Schlautmann.
Die Stuttgarter Assetmanager haben aber längst nicht nur Parkhäuser und Tiefgaragen in ihrem Portfolio. "Die Demografie beschert uns gerade im Bereich der Sozialimmobilien einen gewaltigen Schub", so Schlautmann. Deshalb investiert die AIF Group für ihre Kunden zunehmend auch in Pflegeimmobilien, wie Altenheime, Betreutes Wohnen oder auch Kindergärten. "Hier gibt es einen enormen Nachholbedarf", so Mario Caroli. Aus Sicht eines Assetmanagers, der sich ausschließlich mit Immobilieninvestments beschäftigt, gibt es aber noch noch viele andere Bereiche, die Potenzial für die Zukunft haben. Dazu gehören zum Beispiel Nahversorgungsimmobilien mit dem Schwerpunkt Lebensmittel, während Investments in Shoppingcenter von den beiden Unternehmern derzeit eher skeptisch gesehen werden. Schlautmanns Erfahrung: "Shoppingcenter brauchen immer wieder ein neues Erlebnis, wenn sie funktionieren sollen".
Eine große Zukunft sehen die Assetmanager aus Sicht eines Immobilien-Investments auch in in Logistk-Immobilien. Da immer mehr Menschen online ihre Waren bestellen, steige auch kontinuierlich der Bedarf an Logistik-Hubs in der Näge der Städte. Aber auch die Abkehr von globalen Lieferketten führe dazu, das Immobilien für Kontaktlogistik, also herstellernahe Produktionsstätten, zunehmend wieder an Bedeutung gewinnen.
Das Geschäft mit der Sonderimmobilie ist Fleißarbeit. "Bis mein erster Fonds stand, habe ich 1263 Telefongespräche geführt", erinnert sich Rolf Schlatmann. Haben die Leute aber erst einmal Vertrauen in das Assetmanagement gefasst, kämen sie oft von alleine, wenn das Konzept stimmt. So konnten die Stuttgarter Assetmanager im ersten Halbjahr 2020 trotz Corona 100 Millionen Euro in Deutschland und Europa in Immobilien-Sondervermögen investieren.
Ingo Dalcolmo
