WEG-Verwaltung. Eigentümergemeinschaften stehen oft vor der Frage, wie sie einen kompetenten Verwalter für ihre Immobilie finden sollen. Viele Anbieter zögern, weil die WEG-Verwaltung nicht frei von Konflikten ist.
„Reich werden Sie in unserem Beruf nicht“, gibt Wolfgang D. Heckeler unumwunden zu. Zwischen 18 und 25 Euro pro Wohneinheit und Monat kostet Wohnungseigentümer im Durchschnitt in Baden-Württemberg die Verwaltung. „Das lohnt sich für einen gewerblichen Verwalter erst ab 800 bis 1000 Einheiten“, erklärt der Präsident vom Verband der Immobilienverwalter Baden-Württemberg mit Sitz in Bietigheim-Bissingen. Deshalb müsse der Verwalter auch mit Herz dabei sein.
Im Video erläutert der Verbandspräsident, warum der Sachkundenachweis so wichtig ist.
Hinzu kommt, dass sich unter den vermeintlichen Verwaltern auch zahlreiche Anbieter tummeln, die schlichtweg unqualifiziert sind, sagt der Verwalterverband. Zumal sich in den zurückliegenden Jahren die Anforderungen an die Tätigkeit des WEG- und Mietverwalters signifikant erhöht hätten. Neben juristischen, technischen und kaufmännischen Kenntnissen müssen Immobilienverwalter heute weit über 60 Gesetze und Verordnungen in der Praxis beachten, die außerdem durch den Gesetzgeber noch fortlaufend novelliert werden.
Die Leidtragenden eines unqualifizierten Verwalters sind vor allem Wohnungseigentümer, für die die Immobilie auch ein Teil der Altersvorsorge sein soll. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) hat unlängst hochgerechnet, dass Immobilieneigentümer jedes Jahr rund 80 Millionen Euro zusätzlich aufbringen müssen, um die fehlende Sachkunde und das Missmanagement von schlecht oder gar nicht ausgebildeten Immobilienverwaltern auszugleichen. Häufigste Fehlerquellen sind danach eine unkorrekte Buchführung (76 Prozent), ein Instandhaltungs- und Sanierungsstau (75 Prozent), nicht umgesetzte Beschlüsse der Eigentümer (68 Prozent sowie die Nichteinhaltung von gesetzlichen Auflagen (57 Prozent).
Viele professionelle Anbieter scheuen sich nach einer Umfrage des Dachverbandes deshalb, die Verwaltung schlecht gemanagter WEGs als Nachfolger zu übernehmen, weil sie dabei ein zu hohes Konfliktpotenzial sehen(74 Prozent), die WEG zu klein ist (57 Prozent) oder mit der angebotenen Vergütung nicht auskömmlich gewirtschaftet werden könne (63 Prozent). Hinzu käme, dass die Aufbereitung fehlerhafter Unterlagen nach einer WEG-Übernahme durchschnittlich 51 Arbeitsstunden beanspruche, die nur bei einem Drittel der Befragten auch vergütet wurde.
Nach einigen Anlaufschwierigkeiten hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler nun beschlossen. Danach soll für Wohnungseigentumsverwalter erstmals eine Erlaubnispflicht (§ 34c Gewerbeordnung) eingeführt werden. Vor der Sommerpause soll das Gesetz im Bundestag beschlossen werden. „Es wird Zeit, dass der Sachkundenachweis kommt“, kommentiert Wolfgang D. Heckeler den Entwurf. Der Verbandspräsident kämpft seit Jahren dafür, dass auch Verwalter von Immobilien nachweisen müssen, dass sie etwas von ihrem Geschäft verstehen.
Nach dem jetzt vorliegenden Gesetzentwurf erhalten WEG-Verwalter künftig nur dann die Erlaubnis, Immobilien gewerblich zu verwalten, wenn sie ihre Sachkunde in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachweisen. Außerdem wird der Abschluss einer Berufshaftpflichtversicherung Pflicht. Wer bereits als gewerblicher Verwalter tätig ist, soll verpflichtet werden, innerhalb von zwölf Monaten nach Inkrafttreten der Neuregelung einen Zulassungsantrag zu stellen und die erforderlichen Nachweise zu erbringen. Wer länger als sechs Jahre ununterbrochen als WEG-Verwalter gearbeitet hat, muss keinen Nachweis erbringen (Alte-Hasen-Regelung), so der aktuelle Entwurf.
So rechte Freude mag bei Wolfgang D. Heckeler noch nicht aufkommen. Der Verbandspräsident reibt sich daran, dass die Erlaubnispflicht bisher nicht für die Verwalter von Mietwohneinheiten gelten soll. Denn auch Mietverwalter sind treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftliche Verantwortung wie WEG-Verwalter, so Heckeler, der darauf hinweist, dass der Mieterbund und der DDIV hier ein weiteres jährliches Schadenpotenzial von 120 Millionen Euro sehen. In Berlin scheint aber in dieser Frage zumindest unter den Experten im Bundestag Einigkeit, so dass der Verbandspräsident die Hoffnung hegt, dass mit Inkrafttreten des Gesetzes auch die Mietverwalter in die Pflicht genommen werden.
Dennoch fragt sich der DDIV-Chef, ob dies ausreichend ist. „Der hohe Regelungsbedarf des Gesetzgebers kann nicht mit einer einmaligen Sachkunde abgetan werden. Eine Weiterbildungspflicht zum Schutz des Eigentümers und Mieters wäre angemessen.“ Auch sollten Mitarbeiter, die aktiv in der Verwaltung sind, ihre Kompetenz erlangen und nachweisen. Wert legt Heckeler darauf, dass die auftretenden Schäden in der Summe keine deliktischen Handlungen sind, sondern aus Nichtwissen heraus entstehen. „Das zeigt unser ganzes Dilemma. Ohne Gesetz kein Vermögens- und Verbraucherschutz. Wir kommen aber erst dann zu einem wirksamen Verbraucherschutz, wenn auch die Wohnungseigentümer für dieses Thema sensibilisiert werden und den Verwalter vor seiner Wahl nach seinen Qualifikationen fragen“, so der Verbandspräsident