Was Hausbesitzer wissen sollten

Eigentum. Wer Immobilienbesitz im Land erwirbt, wird nicht nur bei der Grunderwerbsteuer und Grundsteuer zu Kasse gebeten, sondern muss viele neue Vorschriften beachten. Die wichtigsten.

Erneuerbare-Wärme-Gesetz, Mietpreisbremse . . . Viele Immobilienbesitzer fühlen sich von der Politik immer mehr in ihren Eigentumsrechten eingeschränkt. Ein Überblick über die Gesetze und Vorschriften.

Grunderwerbsteuer: Schon beim Erwerb einer Immobilie will der Staat etwas ab­haben: Wer ein Grundstück erwirbt - mit oder ohne Haus/Eigentumswohnung, muss auf den Kaufpreis die sogenannte Grunderwerbsteuer (GrESt) bezahlen. Obwohl die Grunderwerbsteuer eigentlich eine Bundessteuer ist, dürfen die Länder seit dem Jahr 2006 den Steuersatz selbst fest­legen. Dieser beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

In Baden-Württemberg hat die grün- rote Koalition im Jahr 2011 den Steuersatz von 3,5 auf 5 Prozent angehoben. Dadurch kassiert bei einem Immobilienobjekt von 200 000 Euro der Staat nochmals 10 000 Euro für den Traum von Eigenheim. Abschreiben können diesen Betrag nur Selbstständige und Vermieter. Sie können diese Steuer, zumindest den auf die Gebäude gezahlten Grunderwerbsteueranteil, als Betriebsausgaben oder Werbungskosten steuerlich geltend machen. Für die Länder ist die Grunderwerbsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Nach Schätzungen macht diese Steuer rund die Hälfte aller Landessteuern aus.

Grundsteuer: Die Grundsteuer betrifft das Eigentum von Grundstücken. Hier verlangt der Staat einen jährlichen Obolus von all jenen, die Immobilieneigentum besitzen, sei es als Selbstnutzer oder Vermieter. Der jährlich zu entrichtende Betrag bemisst sich nach dem Einheitswert der Immobilie. Dabei wird der Wert der Immobilie in der Regel nach dem sogenannten Ertragswertverfahren (bei Mietobjekten) oder Sachwertverfahren (Orientierung am Substanzwert) ermittelt und mit einer von der Art der Immobilie abhängigen Steuermesszahl und mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert. Je nach den steuerlichen Vorgaben der Stadt oder Gemeinde kann die Steuer für ein und dasselbe Objekt von Ort zu Ort erheblich schwanken. Die Kosten können im Mietwohnungsbau über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben werden. Eine Reform des Gesetzes - ins­besondere die Art der Bemessung - wird seit Jahren diskutiert. Zur Zeit ist das Thema beim Bundesverfassungsgericht anhängig.

Neben den rein fiskalischen Aspekten muss der Immobilienbesitzer zunehmend auch die energiepolitischen Forderungen von Bund und Land im Auge behalten und gegebenenfalls auch umzusetzen.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG): Das Gesetz verpflichtet jeden Eigentümer eines neuen Gebäudes (Bauantrag bzw. -anzeige nach dem 1. Januar 2009 eingereicht), seinen Wärmeenergiebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien zu decken. Um diese Nutzungspflicht zu erfüllen, können die unterschiedlichsten Energiequellen wie Bioenergie, Solarthermie, Geothermie oder Umweltwärme zum Einsatz kommen. Auf Antrag können einzelne Maßnahmen auch gefördert werden. Die Bauwirtschaft schätzt, dass allein durch dieses Gesetz der Neubau eines Einfamilienhauses bis zu 50 000 Euro teurer werden kann.

Wer hier Immobilienbesitz erwirbt, muss sich darüber hinaus mit einer landesspezifischen Besonderheit auseinandersetzen.

Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg: Das EWärmeG ist ein Landesgesetz - das gibt es nur in Baden-Württemberg - und betrifft Eigentümer bestehender Wohngebäude. Das Besondere: seit 1. Januar 2010 müssen bei einem Heizanlagenaustausch in Wohngebäuden zehn Prozent der Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugt werden. Hausbesitzer haben die Wahl zwischen Solarenergie, Pellets oder Holzheizung, Bioöl oder Biogas und Wärmepumpen oder Dämmmaßnahmen am Gebäude durchzuführen.

Auch hier sind auf Antrag Förderungen möglich. In der Praxis hat das Gesetz bislang allerdings dazu geführt, dass viele Hausbesitzer den Austausch ihres Heizkessels so lange wie möglich hinauszögern, weil sie die teilweise umfangreichen Sanierungsmaßnahmen scheuen.

Haus- und Grundbesitzer, die auch Wohnungen vermieten, sehen in den jüngsten Vorhaben der Politik einen Eingriff in ihr Eigentumsrecht. Zwei Beispiele dazu.

Mietpreisbegrenzung: Die Koalition von CDU/CSU und SPD hat beschlossen, die freie Vereinbarung von Mieten bei der Wiedervermietung in Gebieten mit nachweislich angespannten Wohnungsmärkten zu verbieten, indem die zulässige Miethöhe auf maximal zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt wird (sogenannte Mietpreisbremse). Das Instrument ist dazu gedacht, die Allgemeinheit vor der Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum zu schützen und der Verdrängung der angestammten Bevölkerung entgegenzuwirken.

Zweckentfremdungsverbot: In Städten mit einem sogenannten Zweckentfremdungsverbot dürfen Eigentümer nur nach Genehmigung der zuständigen Gemeinde Wohnraum gewerblich oder sonst beruflich nutzen, leer stehen lassen oder abreißen. Die im Jahr 2006 im Land abgeschaffte Regelung hat die grün-rote Landesregierung jetzt wieder eingeführt. Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel können dann eine Satzung erlassen. Auf deren Grundlage können Wohnungen dann nur noch mit Genehmigung der Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden.

Kritik seitens der Immobilienwirtschaft gibt es auch verstärkt an den Gesetzesvorhaben der Landesregierung von Baden-Württemberg, durch die sich das Bauen vor allem für Privatleute weiter verteuert.

Einschränkung des Kenntnisabgabeverfahrens: Das Kenntnisgabeverfahren - ein vereinfachtes Baurecht - soll künftig nur noch in den Fällen eröffnet werden, 'in denen seine gebührenmäßigen und zeitlichen Vorteile zum Tragen kommen können. Die Möglichkeit von isolierten Entscheidungen über Abweichungen von baurechtlichen Vorschriften entfällt künftig (§51 LBO).'

Schaffung von Fahrradabstellflächen: Nach der geplanten Novellierung der Landesbauordnung (LBO §37, Abs. 2) 'sind bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für jede Wohnung zwei geeignete wettergeschützte Fahrradstellplätze herzustellen , es sei denn, diese sind nach Art, Größe oder Lage der Wohnung nicht oder nicht in dieser Anzahl erforderlich. . . . Notwendige Fahrradstellplätze müssen eine wirksame Diebstahlsicherung ermöglichen und von der öffentlichen Verkehrsfläche ebenerdig, durch Rampen oder durch Aufzüge zugänglich sein', heißt es in dem Entwurf zur Novellierung der Landesbauordnung weiter.

Darüber hinaus müssen künftig folgende Vorschriften beachtet werden.

Bekämpfung von Legionellen: Eigentümer von vermieteten Mehrfamilienhäusern müssen vorhandene Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die Duschen oder andere Einrichtungen enthalten, in denen es zu einer Vernebelung von Trinkwasser kommt, mindestens alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen. Ein- und Zweifamilienhäuser sind davon ausgenommen.

Rauchmelderpflicht: In Neubauten gilt die Pflicht für die Montage von Rauchmelder ab sofort. Für Bestandsbauten gilt in Baden-Württemberg eine Übergangspflicht bis zum 1. Januar 2015. Laut Landesbauordnung sind in folgenden Räumen Rauchmelder zu installieren: Aufenthaltsräume, in denen Personen schlafen, und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen. In einem Mehrfamilienhaus endet die Nutzungseinheit an der Wohnungstür, nicht an der Haustür. Für den Einbau und den Betrieb der Rauchmelder verantwortlich ist der Eigentümer des Hauses/der Wohnung. Für die Wartung ist der Bewohner/Mieter verantwortlich. Vereinbart wird, dass der Eigentümer die Wartung übernimmt.

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