Immer weniger freie Büroflächen
15/07/17 12:18
Bürovermietung. Der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Büroimmobilien ist praktisch leer gefegt. In der Folge steigen Durchschnitts- und Spitzenmieten weiter.
Traditionell zur Mitte des Jahres präsentieren die großen Stuttgarter Gewerbemakler ihre Halbjahreszahlen zum Bürovermietungs- und Investmentmarkt in der Landeshauptstadt.
Mit einer Quote von aktuell 2,6 Prozent hat der Leerstand bei den Büroimmobilien in der Landeshauptstadt einen weiteren Tiefstand erreicht, meldet Colliers International. Das entspricht bei einem Flächenstand von 7,8 Millionen Quadratmetern einem verfügbaren Angebot von 206 100 Quadratmetern. Mittlerweile liegt die Spitzenmiete (Marktanteil von drei Prozent am Vermietungsumsatz) in Stuttgart laut dem Gewerbemakler bei 24 Euro pro Quadratmeter (Durchschnittsmiete 13,25 Euro). Ralf Spieth von Colliers International beobachtet derzeit am Büromarkt, dass Vermieter auf die Marktsituation reagieren und die Mietpreise nach oben anpassen. Der Gewerbemakler verzeichnete auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt (einschließlich Leinfelden-Echterdingen) in den ersten sechs Monaten des Jahres einen Flächenumsatz von 116 100 Quadratmetern (Vorjahr 108 800 Quadratmeter). Gleichzeitig ging die Zahl der Abschlüsse von 152 auf 112 in den ersten sechs Monaten dieses Jahres zurück. Der reine Vermietungsumsatz liegt mit 60 100 Quadratmetern um rund 46 000 Quadratmeter deutlich unter der ermittelten Zahl des Vorjahres. Annähernd die Hälfte des Flächenumsatzes (56 000 Quadratmeter) geht auf zwei Eigennutzer zurück, die in Leinfelden-Echterdingen und Weilimdorf ihre eigenen Flächen beziehen werden.
Dass freie Flächen auf dem Bürovermietungsmarkt derzeit kaum zu bekommen sind, bestätigt auch Sebastian Treier von JLL Jones Lang LaSalle. Die aktuelle Leerstandsquote führe dazu, dass Mietinteressenten weniger Optionen für ihre Bedürfnisse hätten und sich deshalb auch Entscheidungen in die Länge zögen. „Viele brauchen im Kampf um die besten Mitarbeiter hochwertige Flächen, die der Markt derzeit nur begrenzt bietet.“ Ebenso wirke sich das knappe Angebot bei großer Nachfrage auch auf die Mieten aus. So stellt auch Sebastian Treier einen Anstieg der Spitzenmiete fest. Wenngleich er hier mit 22 Euro um zwei Euro unter dem Wert von Colliers International in der Bewertung bleibt. Bei der Durchschnittsmiete für Büroimmobilien hat der Gewerbemakler aktuell 13,45 Euro für Stuttgart berechnet. Die meisten im zurückliegenden Halbjahr unterzeichneten Verträge sind laut JLL in der City (42), in Stuttgart-West (13) und Vaihingen (11) abgeschlossen worden. Gefragt waren die Büroflächen vor allem von unternehmensbezogenen Dienstleistungen (25), Ausbildung, Gesundheit und Soziales (14), Industrie (13) und EDV (11).
Ein Großteil der Mietverträge wurde laut Ellwanger & Geiger Real Estate vor allem im hochpreisigen Segment in der Stuttgarter City vermietet. Hier wurden Spitzenmieten von 24 Euro pro Quadratmeter erzielt, während die Durchschnittsmiete in der City laut Ellwanger & Geiger Real Estate bei 18,80 Euro lag. Die Knappheit bei der Flächenauswahl führe mittlerweile bei qualitativ guten Mietflächen dazu, dass mehrere Bewerber in Konkurrenz zueinander stünden, so der Gewerbemakler.
Nach wie vor anhaltend hoch ist laut Colliers International der Stuttgarter Investmentmarkt. Mit einem erfassten Transaktionsvolumen von 540 Millionen Euro (Wohnen und Gewerbe) im zweiten Quartal werde der Vorjahreswert von 357 Millionen Euro deutlich übertroffen. Geprägt war die Transaktionstätigkeit vor allem durch großvolumige Büroinvestments in der Stuttgarter Innenstadt und im Stuttgarter Norden mit einem Kaufpreisvolumen von über 300 Millionen Euro, so Frank Leukhardt von Colliers International. Trotz der anhaltend hohen Nachfrage präsentierte sich das Renditeniveau über alle Assetklassen hinweg stabil. Nur im risikoaversen, überwiegend Eigenkapital-finanzierten Core-Segment sei erneut ein rückläufiges Renditeniveau zu verzeichnen gewesen. Für das laufende Jahr erwartet Frank Leukhardt in Anbetracht einer anhaltend hohen Investitionsdynamik ein Transaktionsvolumen von über 1,5 Milliarden Euro.
Björn Holzwarth von Ellwanger & Geiger Real Estate geht davon aus, dass auch das aktuelle Jahr wieder ähnlich erfolgreich wird wie das Jahr zuvor. Aus Sicht von JLL stellt sich Investoren in Stuttgart jetzt die knifflige Frage, ob sie Bestände halten, auf steigende Mieten spekulieren oder sich in der jetzigen Hochpreisphase von den Immobilien trennen sollen. „Fakt sei, dass der Stuttgarter Markt nach dem starken 2016 deutlich enger geworden und das Angebot spürbar knapper geworden ist“, so Alexander Veiel von JLL.