Der Druck steigt weiter


Logistik. Die hohe Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Stuttgart hält weiter an. Im zurückliegenden Jahr notierte die E&G Real Estate einen Mietflächenumsatz von 240600 Quadratmetern.

„Das zurückliegende Jahr war ein Glücksfall“, erklärt Markus Knab, bei E&G Real Estate zuständig für Industrie- und Logistikimmobilien, den extrem hohen Mietflächenumsatz bei den Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Stuttgart. Der Immobilienexperte macht aber gleich klar, dass sich dieses Ergebnis 2018 nicht wiederholen wird.



Der Zufall wollte es, dass im zurückliegenden Jahr gleich mehrere Neubauprojekte fertiggestellt werden konnten, deren Vorbereitungen sich über mehrere Jahre hingezogen hatten. Insbesondere die Altlastensanierung, der Artenschutz und die Baurechtschaffung ziehen sich bei Grundstücken mit industrieller Vornutzung, sogenannten Brown Fields, teilweise bis zu sieben Jahre hin, erläutert der Makler.

Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Vermietung an Bestands- und Neubauflächen um 17,4 Prozent, erläuterte Markus Knab, bei E&G Real Estate zuständig für Industrie- und Logistikimmobilien, bei der Vorstellung des aktuellen Marktberichtes. Insgesamt konnten 68 Mietvertragsabschlüsse dokumentiert werden. Spitzenreiter mit einem Anteil von 55,3 Prozent ist weiterhin der Landkreis Ludwigsburg, gefolgt von den Landkreisen Göppingen mit 14,3 Prozent und dem Rems-Murr-Kreis mit 10,0 Prozent. Die größte Einzelvermietung ging in Korntal-Münchingen mit rund 13
400 Quadratmetern an einen Automobilhersteller. In Göppingen wurden auf dem Geschmay-Areal insgesamt 18000 Quadratmeter Hallenfläche an zwei Industrieunternehmen vermietet.

Gemessen am Gesamtmietflächenumsatz in der Region Stuttgart dominiert der Automotive-Sektor nach wie vor die Flächennachfrage. Rund die Hälfte der vermieteten Industrie- und Logistikflächen entfielen dabei mit 117
200 Quadratmetern auf Zulieferbetriebe. Ein überdurchschnittlich hoher Flächenumsatz wurde dabei im zurückliegenden Jahr mit Neubauten erzielt. Dabei handelte es sich teilweise um Neubauentwicklungen auf bestehenden Arealen (Tamm, Freiberg, Sindelfingen) sowie auch Entwicklungen auf unbebauten Grundstücken (Sachsenheim, Vaihingen/Enz). Insgesamt wurden laut E&G Research für Neubauprojekte im Bereich der Industrie- und Logistikimmobilien rund 151200 Quadratmeter bebaute Grundstücksfläche einer neuen Bebauung oder Nutzung zugeführt sowie rund 135500 Quadratmeter bisher unbebaute Grundstücksfläche überbaut.

Das Fehlen von unbebauten Grundstücken, sogenannten Green Fields, wirkt sich aus Sicht von Markus Knab schon heute auf die Situation bei den Bestandsimmobilien aus. Deren Vermietungspotenzial sei im zurückliegenden Jahr um 30 Prozent eingebrochen. Aus Sicht des Industriemaklers wird das mittelfristig nicht ohne Folgen für die bestehenden Produktionseinheiten bleiben, die schon heute gezwungen seien, mangels Erweiterungsflächen noch stärker in eine Automatisierung zu investieren. „Das wird weiter zulasten der Arbeitsplätze gehen“, ist sich Markus Knab sicher.

Aktuell liegt die Mietvertragsdauer bei Bestandsflächen bei durchschnittlich fünf Jahren. Im Neubau liegt die Mietdauer zwischen 7 und 15 Jahren. Die Durchschnittsmieten für Bestandsmieten liegen in diesem Segment bei rund 4,60 Euro, für Neubauflächen bei 6,10 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete von 6,75 Euro pro Quadratmeter aus dem Jahr 2016 bestätigte sich aber nicht, so Markus Knab.

Dennoch bestand auch im Jahr 2017 ein großes Interesse von institutionellen und privaten Investoren an Industrie- und Logistikimmobilien. E&G Research schätzt in diesem Bereich das Transaktionsvolumen auf rund 185 Millionen Euro im Jahr 2017. Aktuell liegt die Spitzen-Bruttoanfangsrendite noch bei fünf Prozent. Mit zunehmender Nachfrage sei aber auch hier mit einem weiteren Absinken der Spitzenrendite zu rechnen, so Markus Knab.

Trotz der hohen Neubauquote in der Region Stuttgart bleibt die Nachfrage nach großflächigen und multifunktionalen Hallen aus den Industrie-, Logistik- und Handelsbranchen weiterhin hoch und das Angebot insgesamt unbefriedigend, so Markus Knab. Der Immobilienexperte weist darauf hin, dass die Realisierung der Flächen für die im zurückliegenden Jahr erfolgten Vermietungen einen Vorlauf von teilweise fünf bis sieben Jahren hatten.

Insgesamt blickt der Immobilienexperte mit gemischten Gefühlen auf die nächsten Monate. Sorgen bereitet ihm die nach wie vor knappe Grundstückssituation für Industrie- und Logistikimmobilien in der Region Stuttgart bei gleichzeitig weiterhin steigendem Bedarf der Industrie an zusätzlichen Produktionsflächen für neue und alte Technologien.

Knab appelliert vor allem an jene Kommunen, die sich im Einzugsgebiet der großen Automobilhersteller und Zulieferer befinden, ihre Vorurteile gegenüber der Logistik zu überdenken und innerhalb ihrer Möglichkeiten Flächen ausweisen. „Die Bereitstellung von Flächen in der Region wird in den nächsten Jahren von entscheidender Bedeutung für die Wettbewerbsfähigkeit der Region sein“, sagt er.