Erbbaurecht. Es klingt wie ein Schnäppchen. Das Haus wird gekauft und das Grundstück gemietet. Erbbaurechte gibt es in vielen Kommunen des Landes. Doch für Familien mit Hauswunsch lohnt es sich nur selten.
„Schaffe, spare, Häusle baue ...“ – So recht mag sich der schwäbische Häuslebauer auch 100 Jahre nach der Einführung des Erbbaurechts nicht damit anfreunden wollen, zwar ein Haus sein Eigen zu nennen, aber nicht das Grundstück, auf dem es steht.
Doch in Anbetracht steigender Grundstückspreise – in Stuttgart werden in einigen Stadtbezirken längst Quadratmeterpreise über 2000 Euro aufgerufen – könnte ein altbewährtes Rechtsinstrument wieder zu neuer Attraktivität gelangen. Beim Erbbaurecht werden Grundstück und Gebäude vertraglich voneinander getrennt, wodurch nur noch der Hausbau finanziell gestemmt werden muss. Für das Grundstück bezahlt der Immobilienbesitzer ein jährliches Entgelt für die Nutzung des Grundstücks.
Durch die Trennung zwischen dem Eigentum am Grundstück und dem darauf stehenden Gebäude könne der Grundstückseigentümer Bauland zur Verfügung stellen, ohne seinen Grund und Boden verkaufen zu müssen. „So können Kommunen oder auch Privatpersonen Wohnungsbau ermöglichen und bleiben trotzdem Herr über ihre Grundstücke“, argumentiert Hans-Christian Biallas, Präsident des neu gegründeten Deutschen Erbbauverbandes. Außerdem würden auf diese Weise Bodenspekulationen verhindert.
Das Land Baden-Württemberg steht dem Thema Erbbaurechtsvergabe für Wohnzwecke ebenfalls offen gegenüber. Geeignete Grundstücke könnten nach den haushaltsrechtlichen Vorgaben auch im Wege des Erbbaurechts überlassen werden, heißt es aus dem baden-württembergischen Finanzministerium. Das Land Baden-Württemberg hat zurückreichend bis in die 50er Jahre zahlreiche Erbbaurechte zum Zwecke des Wohnungsbaus ausgegeben. Der Schwerpunkt lag dabei vor allem im Raum Karlsruhe. Seit dem Jahr 2000 wurden die vorwiegend für Einzelwohnhäuser bestellten Erbbaurechte aber aus sozialen Gesichtspunkten an die Erbbaurechtsnehmer veräußert.
In der Landeshauptstadt Stuttgart gibt es laut Liegenschaftsamt derzeit 1219 Erbbaurechte Wohnen (Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser), die über das ganze Stadtgebiet verteilt sind. Darüber hinaus wurden 45 Erbbaurechte für Gewerbebauten, 141 für Sport- und sonstige Vereine und 773 für soziale Einrichtungen vergeben.
Auch die Evangelische Landeskirche vergibt über ihre Pfarreistiftung Erbpachten. Armin Voss, Vorstand der Pfarreistiftung der Evangelischen Landeskirche in Württemberg, sieht im Erbbaurecht vor dem Hintergrund steigender Grundstückspreise in den Ballungszentren ein brauchbares Instrument, um vor allem jungen Familien den Schritt zum Immobilieneigentum zu ermöglichen.
Die Pfarreistiftung arbeitet hier auch mit Bauträgern aus der Region zusammen, die sich auf dieses Thema spezialisiert haben. Die Grundstücke kauft die Pfarreistiftung zum Teil von Kirchengemeinden auf, die bestehende Liegenschaften nicht mehr benötigen. Aber auch Senioren, die sich im Alter einen größeren finanziellen Spielraum wünschten, würden das Erbbaurecht nützen, indem sie das Grundstück, auf dem ihr Haus steht, verkaufen und dann zurückpachten.
Von der Erbpacht profitierten neben jungen Familien vor allem soziale Projekte wie das betreute Wohnen oder Kindertageseinrichtungen, so Armin Voss.
Professor Robert Göötz von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen- Geislingen HfWU sieht das nicht ganz so rosarot. Gerade Familien, die jeden Pfennig zweimal umdrehen müssten, könnten sich zwar jetzt in der aktuellen Niedrigzinsphase die Immobilie leisten, mit steigenden Zinsen liefen sie aber Gefahr, ihren Verpflichtungen an Zins, Tilgung für das Darlehen und die Erbpacht nicht mehr nachkommen zu können, weil sie sich übernommen haben, warnt der Wirtschaftswissenschaftler.
Sinn mache es nur, wenn man von einer Hochzinsphase in eine zu erwartende Niedrigzinsphase komme. Dann hätten diese Haushalte sogar einen gewissen finanziellen Puffer. Außerdem seien Immobilienfinanzierungen auf Erbpachtgrundstücken immer schwierig, da die Bank in der Regel nur nachrangig im Grundbuch eingetragen sei und auch nur das Haus und nicht das Grundstück beliehen werden könne. Für einen lohnt sich die Erbpacht aber immer: für den Grundstückseigentümer.