Immobilien-Dialog. Bei der Entwicklung von Logistikflächen tritt die Region Stuttgart weiter auf der Stelle, solange die Kommunen sich nicht bewegen. Denn die Gewerbesteuer allein zieht nicht mehr.
'Nein, die Region hat nicht versagt', sagt Thomas Kiwitt, der Technische Direktor vom Verband Region Stuttgart, auf die Frage, warum es kaum Logistikflächen in der Region gibt. 'Wir sind weit davon entfernt, die letzten Flächen unter dem Hammer zu haben', sagte er auf dem 8. Immobilien-Dialog der Region Stuttgart.
Thomas Bopp, Vorsitzender Verband Region Stuttgart, zu den Flächenproblemen
Im Regionalplan gebe es für Industrie- und Logistikansiedlungen noch mehrere Hundert Hektar, ausgewiesen sind 45 Flächen für Gewerbe und Industrie sowie vier spezielle Logistikschwerpunkte. Alle diese Flächen seien gut erschlossen und mit großer Mehrheit im Regionalparlament beschlossen worden. 'Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht. Jetzt liegt es an anderen, den Ball aufzugreifen und zum Gelingen beizutragen.' Mit 'die anderen' sind in erster Linie wohl die Kommunen gemeint. Denn nur sie können auf ihrer Gemarkung Baurecht schaffen. Doch die zieren sich seit Jahren, vor allem, wenn es um großflächige Industrieansiedlungen auf ihrer Gemarkung geht.
Beim Regionalverband Stuttgart hofft man irgendwie auf Einsicht und will eventuell sogar auf monetäre Anreize setzen. So könnten Kommunen aus der Region, die im Bereich der ausgewiesenen Flächen Industrieansiedlungen auf ihrer Gemarkung zulassen, bei den Erschließungskosten unterstützt werden, lässt Thomas Bopp, Vorsitzender des Verbands Region Stuttgart, durchblicken.
Außerdem solle über die Wirtschaftsförderung der Region versucht werden, den Kommunen mit 'großen Namen' eine derartige Ansiedlung schmackhaft zu machen. 'Ich möchte mal sehen, welche Kommune dann noch Nein sagt', hofft Bopp. Wenn alles nichts hilft, könnte der Regionalverband das Planungsgebot aus der Schublade ziehen. Danach könnten Gemeinden quasi gezwungen werden, für diese Gebiete einen Bebauungsplan aufzustellen.
Thomas Kiwitt plädiert für ein schrittweises Vorgehen. 'Ich bin da einigermaßen entspannt. Zunächst einmal sollten wir den eigenen Standort nicht schlechtreden', mahnt er. Außerdem müsse man auch die Kommunen in der Region verstehen, denen ihre Freiräume wichtig seien. Vergessen werden dürfe auch nicht, dass die Kommunen auch untereinander im Wettbewerb stünden. 'Logistik ist wichtig. Für die Kommunen gibt es aber Firmen, die vielleicht wichtiger sind', macht er deutlich. Denkbar wäre aber auch, Gemeinden mit emissionsträchtigen Industrieansiedlungen über eine Art Gewerbesteuerumlage von reichen Gemeinden partizipieren zu lassen. 'Mit der normalen Gewerbesteuer können Sie heute niemand mehr locken', sagt Kiwitt. Der Regionalplaner stellt aber auch immer wieder fest, dass es bei den Unternehmen eine erhebliche Diskrepanz zwischen Erwartung und tatsächlicher Verfahrensdauer gibt. 'Mit drei Jahren Entwicklungszeit für eine Produktionshalle an einem neuen Standort muss ein Unternehmen schon rechnen. Und Wunschstandorte sind in der Region Stuttgart nicht immer möglich.'
Deshalb setzt die Landeshauptstadt auch sehr stark auf das Thema Nachverdichtung - vor allem bei der Wohnbebauung. Denn die prosperierende Industrie in der Region braucht nicht nur Flächen zum Expandieren, sondern vor allem auch bezahlbaren Wohnraum für die dringend benötigten Fachkräfte. Doch Flächen sind aufgrund der topografischen Lage Stuttgarts begrenzt.
Doch je mehr man dem Nachbarn auf die Pelle rückt, umso größer werden die Widerstände. Das spüren vor allem die Bauherren. 'Wir haben es bisher nicht geschafft, das Thema positiv in die Bevölkerung zu tragen', ist eine Erfahrung von Frank Berlepp. Verdichtung habe auch etwas mit der Qualität einer Stadtplanung zu tun, so der Geschäftsführer der LBBW Immobilien-Gruppe. Das Tochterunternehmen der Landesbank Baden-Württemberg engagiert sich neben Stuttgart auch in Berlin, Frankfurt und München mit Immobilienprojekten. Erst kürzlich wurde die CSU-Parteizentrale in München erworben. Nach dem Abriss sollen dort Wohnungen entstehen, kündigte Berlepp an. Wo großflächige Lösungen im Bestand oder im Neubau nicht möglich sind, werden auch schon mal alternative Modelle wie das Flächensharing erprobt. Dabei teilen sich mehrere Nutzer Gemeinschaftsflächen wie zum Beispiel Dachterrassen oder Partyräume. Damit das reibungslos funktioniert, hat die LBBW Immobilien-Gruppe sogar eine spezielle App entwickelt.
Der Megatrend Urbanisierung - also der Run auf die großen Städte - zeigt längst auch Auswirkungen bei den Investitionsentscheidungen. Die Deka Immobilien investiere zum Beispiel gezielt in prosperierenden Städten, während die Engagements in den B- und C-Lagen in den Randlagen immer weiter zurückgefahren würden, sagt deren Geschäftsführer Thomas Schmengler. 'Die großen Immobilienrenditen werden in der Zukunft in der Stadt gemacht', ist er sich sicher. Trotzdem seien die Qualitätsanforderungen an die Objekte sehr hoch. 'Wir sind sehr vorsichtig bei unseren Investmententscheidungen.' Gesucht seien vor allem zertifizierte Gebäude, bei denen Qualität, Stil, Architektur und Charakter stimmen. Investiert werde aber auch dort, wo die Verkehrsanbindung stimmt.
Im Video dreht sich alles um den Ausbau des Breitbandnetzes in der Region.