Landeshauptstadt. In der Innenstadt von Stuttgart gibt es faktisch keine freien Büroflächen mehr. Selbst die im Bau befindlichen Büros sind bereits zum größten Teil vorvermietet.
Der Landeshauptstadt gehen die Büroflächen aus. Ein Indikator dafür ist die sogenannte Leerstandsquote. Sie beschreibt das Verhältnis von nicht vermieteten Mieteinheiten zur Gesamtanzahl in einer Stadt. Aktuell liegt die Leerstandsquote je nach Bewertung der einzelnen Maklerhäuser zwischen 1,9 und 2,3 Prozent. Das entspricht rund 200000 Quadratmetern. Laut Jones Lang LaSalle soll sie in diesem Jahr erstmals, auf die ganze Stadt bezogen, wieder leicht zugelegt haben.
Sebastian Treier von JLL äußert sich im Video über die Besonderheiten des Büroimmobilienmarktes in Stuttgart. In der Innenstadt von Stuttgart ist sie nach Angaben von Colliers International allerdings auf ein Prozent gesunken. „Das ist faktisch eine Vollvermietung“, kommentiert Geschäftsführer Frank Leukhardt. Diese Entwicklung bestätigt auch Sebastian Treier von Jones Lang LaSalle, Team Leader Office Leasing. „Die einzige derzeit zusammenhängende und kurzfristig verfügbare Fläche in der Innenstadt liegt gerade einmal bei 600 Quadratmetern.“ Trotzdem sind die großen Gewerbemakler mit dem zu Ende gegangenen Jahr zufrieden. So habe sich der Stuttgarter Büromarkt entgegen ersten Befürchtungen bei der Vermietungsleistung als sehr stabil erwiesen. Im Gegenteil: Mit einem Flächenumsatz von über 300000 Quadratmetern konnte der Vorjahreswert (215000 Quadratmeter) laut Colliers International deutlich überschritten werden. „Wir gehen davon aus, dass sich dieser Trend auch 2020 fortsetzen wird. Die Region etabliert sich als Standort für Zukunftsthemen wie das ,Internet of Things‘, Industrie 4.0 oder die KI-Forschung“, glaubt Georg Charlier, Niederlassungsleiter von JLL Stuttgart. Bei der Prognose für das laufende Jahr gehen die Meinungen aber auseinander. Während JLL für das laufende Jahr mit einem weiteren Wachstum auf 340000 Quadratmeter Flächenumsatz rechnet, sieht Colliers International und E&G Real Estate eher einen Wert zwischen 200000 und 220000 Quadratmetern. Größter Büroflächenabnehmer war laut E&G Real Estate im zurückliegenden Jahr die öffentliche Hand, die aufgrund von Umstrukturierungen und der Neuschaffung von Stellen insgesamt rund 75000 Quadratmeter Bürofläche neu in Stuttgart anmietete oder teilweise auch erwarb, so Ulrich Nestel, Partner und Leiter Bürovermietung. An zweiter Stelle folgte die Telekommunikationsbranche mit rund 53400 Quadratmetern. Erstmals seit Jahren sank die Nachfrage nach Büroflächen aus dem Industriesegment wieder. Ein Grund dürfte laut Ulrich Nestel in den Transformationsprozessen aufgrund der Energiewende und der Digitalisierung zu sehen sein, die vor allem die Automobil- und deren Zulieferindustrie zu einer abwartenden Haltung veranlasst haben dürften. Die in den nächsten Jahren zu erwartenden Fertigstellungen im Bürosegment in der Landeshauptstadt beobachten die Makler weiterhin mit Sorge. So sind nach Schätzungen der Immobilienexperten rund 82 Prozent der dieses Jahr voraussichtlich auf den Markt kommenden Neubauflächen bereits vermietet, von den Fertigstellungen im Jahr 2021 bereits 64 Prozent. Das wirkte sich schon im zurückliegenden Jahr auch auf die Mieten aus. „Die Preisschraube drehte sich konstant weiter“, so Sebastian Treier. So schoss die Bürospitzenmiete im zurückliegenden Jahr von 23,50 Euro auf 24,50 Euro an. Noch deutlicher fiel der Anstieg bei der gewichteten Durchschnittsmiete auf. Die legte von 14,10 Euro auf 16,31 Euro um mehr als zwei Euro zu. „Der eine oder andere Mieter denkt bereits darüber nach, ob er mit einem weiter steigenden Mietniveau mitgeht oder lieber einen Kauf in Betracht ziehen soll“, so Treier. Entsprechend hoch ist deshalb auch die Nachfrage nach Immobilieninvestments. Trotz einer gewissen Schwankungsbreite bei der Festlegung auf das Transaktionsvolumen (zwischen 1,9 und 2,48 Milliarden Euro) sprechen die Makler von einem erfolgreichen Jahr. Das Transaktionsvolumen werde einzig durch den Produktmangel begrenzt. „Die Nachfrage nach Stuttgarter Produkten war hoch und konnte im zurückliegenden Jahr bei Weitem nicht gedeckt werden. Viele Investoren hätten gerne stärker in unsere Region investiert“, so Georg Charlier. Das wird auch von Königskinder Immobilien bestätigt. Das Stuttgarter Unternehmen sieht zudem auf Investorenseite einen Trend zu längeren Mietvertragslaufzeiten. Die Makler stellen zunehmend fest, dass die Investoren in Stuttgart vermehrt auch Großdeals über 100 Millionen Euro ins Auge fassen. Lange Zeit lag das „Stuttgarter Ticket“ für Investoren zwischen 20 und 60 Millionen Euro. Dazu trägt auch bei, dass die konjunkturellen Aussichten für das laufende Jahr die Investitionsentscheidungen nicht wirklich beeindruckt haben. Bei Colliers International geht Frank Leukhardt davon aus, dass die Nachfrage nach wohnwirtschaftlichen wie auch gewerblichen Immobilien anhaltend hoch bleiben wird. Der Makler rechnet damit, dass vor allem im institutionellen Bereich die drohenden Negativzinsen den Immobilienmarkt weiter befeuern werden.
