Trend. Weil Büroflächen in der Landeshauptstadt fehlen, sind Neubauten bereits lange vor ihrer Fertigstellung komplett vermietet. Jetzt greift dieses Phänomen auch auf den Bestand über.
Die Situation auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt bleibt auch im ersten Halbjahr 2019 äußerst angespannt, berichten übereinstimmend die Stuttgarter Gewerbemakler in ihren Halbjahresberichten.
Dem Flächenbestand von rund acht Millionen Quadratmetern steht laut Colliers International aktuell ein verfügbares Angebot von rund 166700 Quadratmetern gegenüber. Das entspricht einer Leerstandsquote von rund 2,1 Prozent, Tendenz weiter fallend. Allerdings lassen sich die verbleibenden Flächen immer schwieriger vermieten, auch wenn die Mietpreise deutlich unter zehn Euro liegen. „Billige Flächen funktionieren immer seltener, weil die Eigentümer nicht bereit sind zu investieren“, sagt Ralf Spieth von Colliers International. Die heute nachgefragten Bürostrukturen orientierten sich an modernen Nutzungen. Die extrem niedrige Leerstandsquote hat der Branche zudem ein neues Phänomen beschert, meldet JLL Stuttgart.
Sebastian Treier von JLL erklärt im Video, was es mit der Leerstandsquote bei Büroimmobilien auf sich hat.
„Bislang kannten wir Vorvermietungen nur bei Neubauten. Jetzt erleben wir das erstmals bei Revitalisierungen. Die Flächennot macht offenbar aus Verzweiflung erfinderisch“, so Sebastian Treier, Team Leader Office Leasing bei JLL.
Besonders hoch sei derzeit die Nachfrage nach Büroflächen zwischen 200 und 500 Quadratmetern, die Suche nach Flächen in der Innenstadt zwischen 1500 und 3000 Quadratmetern gestalte sich als schwierig, analysiert Kaan Günes, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Stuttgart. „Einige Eigentümer beginnen nach einer Entmietung mit der Kernsanierung , um ihre Immobilie den Bedürfnissen des Marktes anzupassen“, so der Makler weiter.
Bedingt durch die hohe Nachfrage auf dem Bürovermietungsmarkt und dem weiter extrem geringen Angebot ziehen seit einiger Zeit auch die Mietpreise an. Zwar wird derzeit in der Landeshauptstadt viel gebaut, doch das meiste davon ist bereits vermietet (Vorvermietungsquote 87 Prozent). So stieg laut Colliers in der Folge die Durchschnittsmiete im ersten Halbjahr 2019 auf 15 Euro pro Quadratmeter und erreichte damit ein neues Rekordniveau in der Landeshauptstadt. E & G Real Estate meldet sogar 15,90 Euro (Vorjahr 14,60 Euro). Mieten unter zehn Euro werden mittelfristig sogar ganz vom Markt verschwinden, ist sich Ralf Spieth sicher. Bei der Spitzenmiete geht Sebastian Treier davon aus, dass bis Ende des Jahres 24,50 Euro pro Quadratmeter in der Landeshauptstadt aufgerufen werden könnten.
Trotz des knappen Angebots legte der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2019 mit 142000 Quadratmetern laut E & G Real Estate noch einmal deutlich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Jahres 2018 um 18 Prozent zu. Für Colliers International sogar ein Anlass, von einer neuen Bestmarke zu sprechen. Die Maklerhäuser führen das gute Ergebnis vor allem auf zwei Großdeals mit zusammen 45000 Quadratmetern in Stuttgart zurück. Dabei handelt es sich nach Aussagen von E & G Real Estate um eine Projektanmietung der Vector Informatik in Stuttgart-Weilimdorf und der Anmietung von Büroflächen durch Siemens auf dem neu entstehenden Campus „Urbanic“ in Stuttgart-Zuffenhausen. Deutlich verändert gegenüber den Vorjahren hat sich dabei allerdings der Anteil der Eigennutzerabschlüsse (vor allem aus der Automobilindustrie). Der trägt laut E & G mit rund 5700 Quadratmetern nur mit rund fünf Prozent zum Flächenumsatz bei. Für das gesamte Jahr rechnen die Stuttgarter Gewerbemakler aufgrund des geringen Angebots nur mit einem Gesamtumsatz zwischen 200000 und 240000 Quadratmetern.
Diese Entwicklung spiegelt sich auch auf dem Stuttgarter Investmentmarkt wider, wo im ersten Halbjahr je nach Makler zwischen 850 Millionen und rund einer Milliarde Euro investiert wurden. BNP Paribas Real Estate schreibt vom „besten jemals zur Jahresmitte registrierten Ergebnis“. Beigetragen zu diesem guten Ergebnis habe zu einem großen Teil der Verkauf der Königsbaupassagen für circa 280 Millionen Euro. „Im Office-Segment hält die überaus hohe Nachfrage nationaler wie auch internationaler Investoren über alle Risikoklassen hinweg ungebrochen an“, bestätigt auch Frank Leukhardt von Colliers International. Allerdings erwartet Björn Holzwarth von E & G Real Estate im Vergleich zum Rekordjahr 2018 aufgrund der Produktknappheit ein rückläufiges Gesamtergebnis, während für BNP Paribas Real Estate „aus heutiger Sicht“ vieles dafür spreche, dass sich die hohe Schlagzahl am Markt auch bis zum Ende des Jahres fortsetzen wird – nicht zuletzt, da sich zwei Großdeals für zusammen über 300 Millionen Euro in Vorbereitung befänden, die voraussichtlich im dritten Quartal abgeschlossen werden. Das bestätigt auch JLL Stuttgart. Um welche Objekte es sich dabei allerdings handelt, wurde aber noch nicht genannt.
Für Georg Charlier, den neuen Niederlassungsleiter von JLL in Stuttgart, ist der Mangel an Flächen und Investmentchancen ein strukturelles Problem, das sich über Jahre aufgebaut habe. „Dessen Lösung wird sehr langwierig und kostenintensiv sein“, prognostiziert er.
