Eigenheim. Den Städten fehlen Grundstücke, den Haushalten das Eigenkapital. Das Institut der deutschen Wirtschaft schlägt überregionale Konzepte und eine Neugestaltung der Grunderwerbssteuer vor.
Aus Sicht von Professor Michael Voigtländer befindet sich die Wohneigentumsbildung in Deutschland in einem Dilemma. Einerseits sei Wohneigentum aktuell so günstig wie nie zu finanzieren. Andererseits stagniere die Bildung von Wohneigentum gerade bei Geringverdienern und Familien. „Viele Haushalte glauben schon nicht mehr, dass sie Wohneigentum bilden können“, sagte der Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln anlässlich der 8.Bausparkassen-Lounge der Arbeitsgemeinschaft baden-württembergischer Bausparkassen und der Finanzplatzinitiative Stuttgart Financial bei der LBS in Stuttgart.
Im Video erläutert Professor Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln, warum es vielfach günstiger sein kann, eine Immobilie als Selbstnutzer zu kaufen, als sie zu mieten. Schneller geht es, wer den QR-Code mit dem Smartphone scannt.
Obwohl Wohneigentum in den letzten Jahren noch attraktiver geworden sei, werde viel zu wenig gebaut. Deutlich wird das im Verhältnis von Bautätigkeit und Baubedarf. Voigtländer hat dazu den Zeitraum zwischen den Jahren 2011 bis 2015 in den sieben größten Städten Deutschlands gegenübergestellt. Die Landeshauptstadt kommt dabei gerade einmal auf 41 Prozent, gefolgt von München mit 43 Prozent. Nur Belin mit 40 Prozent schneidet noch schlechter ab. „Das Nadelöhr ist das Bauland. Deshalb brauchen wir überregionale Konzepte“, fordert Voigtländer. Seine These: „Die Städte werden auch in Zukunft weiter wachsen. Denn sie sind der Wirtschaftsmotor, durch den neue Jobs entstehen. Deshalb lohnt sich Kaufen auch immer noch.“ Denn die Selbstnutzung der eigenen Immobilie sei im Durchschnitt in Deutschland 40 Prozent günstiger als eine vergleichbare Mietwohnung. Selbst in der Landeshauptstadt liege der Vorteil noch bei 21 Prozent, hat Michael Voigtländer errechnet.
Dass die Bildung von Wohneigentum gerade bei den unteren Einkommensschichten und Familien kaum Zuwächse verzeichnet, liege auch am fehlenden Eigenkapital. So wachse das notwendige Kapital für den Erwerb von Wohneigentum mit der Kaufsumme – und die steige mit der Nachfrage nach Wohneigentum. Und Banken erwarteten heute bei einer Finanzierung einen Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent.
Hinzu kämen Nebenkosten für den Erwerb, die bei zehn Prozent und mehr liegen könnten. Dass es bei den Nebenkosten auch anders geht, machten die Niederlande vor. Hier lägen die Baunebenkosten gerade mal bei einem Drittel. So zeigt der Ländervergleich für den Kauf einer Wohnung im Wert von 250000 Euro: Maklergebühr in Deutschland 8925 Euro (Niederlande 0); Notarkosten 2575 Euro (1000 Euro); Eintragung ins Grundbuch 1237,50 Euro (575 Euro); Grunderwerbsteuer 5 Prozent 12500 Euro (5000 Euro); benötigtes Eigenkapital 25000 Euro (12500 Euro). Die Einstiegshürden für die Haushalte in Deutschland seien mittlerweile so gestiegen, dass trotz eigentlich bester Bedingungen nur wenige Haushalte den Schritt zum Wohneigentum tatsächlich realisieren können“, kritisiert der Wirtschaftswissenschaftler.
Eine Möglichkeit, dieses Dilemma zu überwinden, sieht Michael Voigtländer in der Neugestaltung der Grunderwerbsteuer. Zum Beispiel durch die zeitliche Streckung der Zahlung über einen Zeitraum von zehn Jahren. Wer vor dem Zeitraum von fünf Jahren seine Immobilie wieder verkauft, könnte dann beispielsweise mit einer Zusatzsteuer belegt werden. So entstünden aus Sicht von Voigtländer keine Einnahmeverluste, und die Steuer sanktioniere zusätzlich eine mögliche Spekulation mit Wohnungen.
Ein anderer Ansatz könnte aus seiner Sicht darin bestehen, die Eigenkapitalerfordernisse von Geringverdienern durch staatliche Garantien zu mindern. Dadurch könnte der notwendige Eigenkapitalanteil deutlich verringert werden. Außerdem könnte die Tilgung der Darlehen durch Tilgungszuschüsse angeregt werden, was die Gefahr von Überschuldung deutlich vermindere, schlägt der Wirtschaftswissenschaftler vor. Dazu bedürfe es allerdings besserer Rahmenbedingungen und des politischen Willens, Verbesserungen auch anzugehen.
Auch innovative Finanzierungsmodelle wie der Mietkauf könnten ein Ansatz sein, so der Wirtschaftswissenschaftler. Dabei miete der Haushalt zunächst die Immobilie, bevor er sie zu einem späteren Zeitpunkt kauft. Die Mietzahlungen könnten dabei sogar zu einem gewissen Teil auch als Anzahlung auf den Kaufpreis berücksichtigt werden, schlägt Voigtländer in einem Gutachten für die Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen vor.
Die aktuelle Niedrigzinsphase biete laut Michael Voigtländer die große Chance, mehr Haushalten den Schritt ins Wohneigentum zu ermöglichen. Selbst wenn die Zinsen steigen sollten, werde der Wohnungsmarkt robust reagieren. Untersuchungen des IW Köln hätten ergeben, dass in Stuttgart erst ab einem Zinssatz von 3,3 Prozent die Finanzierung von Wohneigentum teurer sei, als zur Miete zu wohnen. Doch davon sei man weit entfernt, so der Wissenschaftler.
