Wohnungsmarkt. Das Land schüttet in diesem Jahr ein Füllhorn an Fördermitteln für den Wohnungsbau aus. Doch das Geld allein schafft keine neuen Wohnungen. Denn es mangelt vor allem an Grundstücken.
Mit einem Volumen von 250 Millionen Euro investiert das Land in diesem Jahr „so viel wie seit Langem nicht mehr“ in den Wohnungsbau, freute sich Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut bei der Vorstellung des neuen Förderprogramms „Wohnungsbau Baden-Württemberg 2017“. Ziel sei es, allein in diesem Jahr bis zu 11000 Wohneinheiten im Land zu fördern.
Doch reicht das aus, genügend bezahlbaren Wohnraum im Land zu schaffen? Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft SWSG gehört mit rund 18000 Wohnungen zu den großen Vermietern in der Landeshauptstadt. Knapp die Hälfte aller öffentlich geförderten Wohnungen in Stuttgart stehen im Eigentum der SWSG. Für kommunale Wohnungsbauunternehmen ist ein funktionierendes Wohnraumförderungsprogramm wichtig, bestätigt Samir Sidgi, der Vorsitzende der Geschäftsführung.
Für die langfristige Planung sei es aber genauso erforderlich, dass die Förderung von Wohnraum vor allem langfristig Bestand habe. Derzeit hapere es aber nicht an der Finanzierung, sondern an den Möglichkeiten, überhaupt ein Wohnprodukt zu erstellen. „Der Zugriff auf Grundstücke zu moderaten Preisen wird immer schwieriger“, sagt Samir Sidgi. Das schlägt sich auch direkt auf das aktuelle Wohnungsbauförderprogramm nieder. So seien die Mittel für das jetzt auslaufende Wohnungsförderprogramm noch gar nicht zu 100 Prozent in Anspruch genommen worden. Folglich führe die Erhöhung der Mittel auch nicht zwangsläufig dazu, dass mehr Wohnungen gebaut würden, so der SWSG-Geschäftsführer.
Also alles nur heiße Luft? Nein, erklärt Samir Sidgi mit Blick auf den Zinsmarkt. Zwar sei das Zinsniveau auf dem freien Kapitalmarkt für Hypothekendarlehen immer noch äußerst attraktiv, das Interessante an der Wohnraumförderung sei neben der Nullprozent-Verzinsung aber vor allem die in Aussicht gestellte lange Zinsbindungsfrist von bis zu 30 Jahren. Derzeit finanziere die SWSG im sozialen Wohnungsbau noch mit einer Zinsfestschreibung von 25 Jahren bei einer Mietpreis- und Belegungsbindung von 25 Jahren.
Trotz des Mangels an Grundstücken in der Landeshauptstadt gehört die SWSG zu den großen Nutznießern der Wohnraumförderung. „Die Fördermittel spielen bei uns eine zentrale Rolle, da wir eine hohe Förderquote haben. Mindestens 50 Prozent des SWSG-Neubaus fließen in den geförderten Wohnungsbau. „Gebe es das Förderprogramm in den nächsten Jahren aus irgendeinem Grund nicht mehr, könnten wir unsere Ziele von 300 neuen Wohnungen pro Jahr nicht einhalten. Unsere Planungen gehen davon aus, dass es immer ein funktionierendes Wohnraumförderprogramm hinsichtlich der Konditionen, der Förderhöhe und der sonstigen Rahmenbedingungen gibt“, so Sidgi.
Mit Rahmenbedingungen ist vor allem die Landesbauordnung gemeint. Hier erhoffen sich nicht nur die Wohnungsbauunternehmen im Land Erleichterungen von der Wirtschaftsministerin. Auf dem Neujahrsempfang der Immobilienwirtschaft versprach Nicole Hoffmeister-Kraut, die Landesbauordnung und die Energieeinsparverordnung in puncto Pflicht zur Dachbegrünung und der Stellplatzverordnung zumindest auf den Prüfstand zu stellen.
Das neue Wohnraumförderprogramm der Landesregierung kommt auch bei der Wüstenrot Haus- und Städtebau gut an. Das Ludwigsburger Unternehmen, eine Tochter des W&W-Konzerns, erstellt unter anderem für private Bauherren als Bauträger Eigenheime und Eigentumswohnungen. Das Programm sei ein wichtiger Impuls, vor allem für den ländlichen Raum, sagt Geschäftsführer Alexander Heinzmann. Er glaubt aber nicht, dass die Wohnraumförderung in den Ballungszentren zu der gewünschten Entlastung führen werde.
„Wenn wir in der Stadt bauen, sind wir heute schon nur noch im höheren Preissegment unterwegs. Und das kommt für die Wohnraumförderung nicht infrage“, erklärt der Immobilienexperte. Mit Geld allein sei der Mangel an preisgünstigen Wohnungen deshalb noch nicht behoben. „Wir finden in den Städten keine Grundstücke mehr, auf denen wir preisgünstiges Wohnen realisieren können.“ In der Regel werden die Grundstücke nach Höchstgebot verkauft.
„In Stuttgart für mittlere Einkommensgruppen zu bauen, ist für uns nicht mehr möglich“, sagt Alexander Heinzmann. Deshalb zieht es die Wüstenrot Haus- und Städtebau zunehmend ins Umland rund um den teuren Speckgürtel von Stuttgart. Aber nicht nur der Grundstücksmangel treibt die Preise nach oben und macht eine Neubauwohnung in Stuttgart zum Luxusgut. Vor allem die zunehmenden regulatorischen Anforderungen der Energieeinsparverordnung und der Landesbauordnung LBO würden den Wohnungsbau unverhältnismäßig teuer machen, kritisiert Alexander Heinzmann. Hinzu kommt, dass die Politik das Thema Wohnungsbau viel zu lange ignoriert habe und erst jetzt auf die Versäumnisse reagiert werde.
Trotz eines Rekordjahrs, was den Verkauf von Eigentumswohnungen im zurückliegenden Jahr betrifft, blickt Alexander Heinzmann mit Sorgen auf die kommenden Jahre, wenn Städte wie Stuttgart nicht von ihrem Standpunkt „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ abrückten. Probleme bereitet der Branche aber auch der eklatante Mangel an Immobilienfachkräften. „Wir suchen händeringend Mitarbeiter für die unterschiedlichsten Bereiche, aber der Markt ist leer gefegt.“
