Das Parkhaus kommt zurück
01 04 2021 Kategorie
Infrastruktur
Verkehrsinfrastruktur. Lange Zeit fristeten Parkhäuser unter den Immobilien in den Städten und auf dem Land eher ein Schattendasein. Doch mit der autofreien Stadt gewinnen sie an Zustimmung - nicht nur als Parkplatz.
"Autofreie Städte sind prima", sagt Mario Caroli. Denn sie bräuchten in den Randlagen viele Parkhäuser, in denen die Leute ihre Autos abstellen können. "Und Strafzettel sind teuer". Der Assetmanager aus Stuttgart investiert mit seiner AIF Group seit 2010 unter anderem in Parkhäuser und Tiefgaragen. Doch Parkhäuser haben keinen guten Ruf in Deutschland. Sie sind unübersichtlich, eng und nicht sehr einladend, sagt der ADAC. Mit der Zurückdrängung des Autos aus den Städten bekommt das Parkhaus eine ganz neue Bedeutung.
Die Welt des Parkens in den Städten wird sich in den nächsten Jahren stark verändern. Möglicherweise so stark, dass der Parkprozess und die dahinter liegenden Geschäftsmodelle vollständig transformiert werden. So nachzulesen in der Studie "Parkhaus 2025 - Ein Ausblick", die gemeinsam von Fraunhofer IAO, dem Städtetag Baden-Württemberg und dem Verband kommunaler Unternehmen schon vor fünf Jahren erarbeitet wurde.
Einer, der damals an der Studie mitgearbeitet hatte, ist Dr. Bernd Bienzeisler. Der Leiter des Forschungs- und Innovationszentrums Kognitive Dienstlungssysteme am Fraunhofer Institut in Stuttgart bestätigt den Trend, dass sich Parkhäuser immer mehr zu Mobilitäts-Hubs entwickeln. Dabei geht es längst nicht mehr nur um das Parken. Apcoa, Europas größter Parkraumbewirtschafter, will längst weg vom reinen Abstellplatz für Fahrzeuge. Das Unternehmen, dass auch in vielen Städten Baden-Württembergs Parkplätze, Parkhäuser und Park-and-Ride-Anlagen betreibt, will daraus nach und nach Urban Hubs machen. "Der Parkplatz kann soviel mehr sein als ein Ort, an dem das Auto geparkt wird", so Apcoa-Vorstand Philippe Op de Beek.
Parkraumbewirtschaftung ist ein Milliardenmarkt. Tendenz steigend. So rechnet der Apcoa-Chef auch mit einem weiteren Anstieg der Parkgebühren. Dafür spreche, dass Autofahrer akzeptieren, dass die Bereitstellung und der Erhalt von Infrastruktur für das Parken auch Investitionen erfordere. "Außerdem werden die Kommunen aufgrund der oft angespannten Haushaltslage die Einnahmequelle Parkraumbewirtschaftung eher aus - als abbauen", denkt Philippe Op de Beek.
Vor allem als zentral und verkehrsgünstig gelegener Umschlagplatz für Logistikunternehmen sind Parkhäuser daher schon länger im Gespräch. In Stuttgart hatte Apcoa das Konzept zusammen mit dem Fraunhofer-Institut schon 2019 erprobt. Bei dem Pilotprojekt ging es in erster Linie um das Umladen kleinerer Sendungen von Transportern aus Lastenräder. Das Ziel: Der Verkehr in der Innenstadt soll so entlastet werden. Logistik-Unternehmen klagen außerdem darüber, dass es in der Stadt kaum Flächen zum Umladen gebe oder diese zu teuer seien. „Es ist für einen Logistiker wirtschaftlich nicht darstellbar, Flächen in der Innenstadt zu mieten”, erklärt IAO-Projektleiter Bernd Bienzeisler. Bei dem Parkhaus-Pilotprojekt zahlen die Logistiker nur die Zeit für die Nutzung des Parkplatzes. Danach steht die Fläche wieder normalen Pkws zur Verfügung.
Doch das ist erst der Anfang: Künftig könnten Parkhäuser auch als Paket-Abholstation, Miet-Lagerraum, Drive-in-Waschsalon oder Landeplatz für Fachdrohnen genutzt werden. "Mit dem Aufkommen neuer Mobilitätsangebote entstehen Chancen für ganz neue Geschäftsmodelle der Parkhausbetreiber", glaubt Philippe Op de Beek. Auch neue Technologien wie vernetzte Mitfahrgelegenheiten oder intelligente Apps, die Autofahrern bei der Parkplatzsuche helfen, verändern das Parken. Längst überdenken Architekten und Designer Funktionen, Standorte und Zwecke von Parkplätzen. Im Blick der Parkhausbetreiber sind vor allem die Standorte zwischen Innenstadt und Randlage mit einer guten Nahverkehrsanbindung.
"Auch die Kommunen werden sich Gedanken machen müssen, wie sie künftig mit diesem Thema strategisch umgehen. Also ob sie sich selber engagieren über ein Tochterunternehmen wie zum Beispiel die Stadtwerke oder es externen Dienstleistern überlassen", so Bernd Bienzeisler. Bei Apcoa ist man sich sicher, dass das Interesse auf der Anbieterseite auch in Zukunft hoch bleiben wird. Denn Parkhäuser bieten nach wie vor ein besonders interessantes Rendite-Risiko-Profil.
Doch Parkhaus ist nicht gleich Parkhaus und es gilt wie bei allen Immobilien: "Eine gute Lage und das Objekt an sich müssen passen, wenn das Immobilien-Investment sich für die Investoren auszahlen soll". Deshalb investiert Mario Caroli auch nicht in Flughafen-Parkhäuser. "Wenn eine Krise kommt, sind die als erstes leer, wie die aktuelle Pandemie zeigt". So berichten Parkhausbetreiber, dass während des ersten Lockdowns in einigen Parkhäusern die Frequenz teilweise um bis zu 80 Prozent zurück gegangen sei. Wie hoch die Renditen aktuell sind, will Caroli nicht verraten. Nur soviel: sie liegen im höheren einstelligen Bereich. Der Markt für Immobilien-Sondervermögen wie Parkhäuser oder Tiefgaragen ist überschaubar. Gerade mal eine Handvoll Assetmanager haben sich in Deutschland auf dieses Segment spezialisiert. "Das ist eine kleine aber feine Spezialistengruppe", beschreibt Mario Caroli das Business.
