Wohnungsmangel. In Stuttgart könnten deutlich mehr Mietwohnungen entstehen, sagt Makler Erich Hildenbrandt. Die Stadt steht sich bei ihren eigenen Zielen dabei aber oft selbst im Weg.
Während allenthalben die Immobilienbranche den Mangel an Baugrundstücken in der Landeshauptstadt beklagt, sieht Erich Hildenbrandt das Thema aus dem vierten Stock seines Büros im Stuttgarter Westen gelassen. „Es ist wichtiger denn je, im Markt gute Kontakte zu haben“, sagt der Stuttgarter Makler und Immobilienbesitzer und blickt dabei über die Dächer der Stadt.
Ein Blick über die Dächer von Stuttgart
„Mir geht es nicht ums schnelle Geld. Ich denke langfristig“, beschreibt er seine Philosophie. So kam er auch an das ehemalige evangelische Gemeindehaus in Gablenberg, das er jetzt in Mietwohnungen umwandelt. „Die Kirche wollte, dass ich das Projekt mache“, sagt er nicht ganz ohne Stolz.
Erich Hildenbrandt gehört zu den alten Hasen unter den Stuttgarter Maklern. Im Gegensatz zu vielen seiner Kollegen makelt er aber nicht nur Objekte, sondern kauft sie auch selbst, um sie später zu vermieten. Sein Credo: je näher an der Stadt, umso besser. „Mein erstes Objekt habe ich in München am Viktualienmarkt erworben“, erinnert er sich. Dass sich viele Leute derzeit schwertun, an eine Immobilien zum Kauf zu kommen, führt Hildenbrandt auch darauf zurück, dass die wenigsten bereit sind, einen Makler zu beauftragen. „Und wenn, dann wollen sie mit ihm auch noch über die Provision reden.“ Hinzu komme, dass zunehmend zum Verkauf stehende Objekte nur noch im Bieterverfahren angeboten werden. „Wer als Käufer bereit ist, einen marktgerechten Preis zu bezahlen, sich schnell entscheidet und dann auch noch den Kaufpreis sofort auf den Tisch legen kann, ist bei diesem Verfahren im Vorteil“, sagt er. Dennoch sieht der Immobilienexperte dieses System kritisch. Bei Bieterverfahren habe der Privatmann in der Regel aber keine Chance, so die Erfahrung des Maklers. „Ein Privatmann kauft kein Mehrfamilienhaus, ohne sich vorher die Mietverträge angesehen zu haben oder mal einen Blick in die eine oder andere Wohnung geworfen zu haben.“ Aber auch Hildenbrandt kauft nicht die Katze im Sack. „Ich schaue mir die Lage, die Grundsubstanz und die Gesamtgröße des Objektes an. Und dann entscheide ich, ob ich investiere.“
Privatleute würden die aus dem Kauf einer Bestandsimmobilie heraus resultierenden zusätzlichen Investitionen in der Regel falsch einschätzen. „Wer zu tief liegt, landet später einen Flop. Das Gros macht aber so viel Sicherheitsaufschläge, dass sich keine Immobilie mehr rechnet, sobald man investieren muss.“ Hinzu komme, dass die richtige Einschätzung ohne Fachmann oft gar nicht möglich sei. Deshalb würden die meisten Privatleute bei diesem Verfahren früh ausscheiden, auch wenn sie vielleicht bereit gewesen wären, einen höheren Preis zu bezahlen als die mitbietenden Profis. „So gesehen ist das Bieterverfahren zum Nachteil von Käufer und Verkäufer.“
Erich Hildenbrandt warnt davor, beim Immobilienkauf „der Liebe auf den ersten Blick“ nachzugeben. „Wenn gewisse Dinge an einem Objekt nicht stimmen, dann Finger weg“, rät er. Neben der Lage und Größe muss das Objekt auch Entwicklungspotenzial bieten. In Stuttgart gebe es viele schöne alte Häuser. Doch meistens fehlen Aufzüge, Balkone und zeitgemäße Bäder. „Ohne die Möglichkeit, dies irgendwann nachrüsten zu können, ist das Objekt für uns uninteressant“, kommentiert er.
Eine wichtige Rolle spielt bei diesen Immobilien natürlich auch der Denkmalschutz. Gerade in der Landeshauptstadt stehen viele ältere Gebäude unter Denkmalschutz. Erich Hildenbrandt gibt zu, ein Fan dieser Gebäude zu sein. Er kennt aber auch nur zu gut die Tücken solcher Objekte. „In den denkmalgeschützten Objekten der Landeshauptstadt könnten derzeit deutlich mehr Wohnungen entstehen, würden die zuständigen Behörden die Regelungen zum Denkmalschutz etwas weniger restriktiv anwenden“, mahnt der Makler an.
Es ärgert ihn, dass in Anbetracht des knappen Wohnraums in der Landeshauptstadt und der „vollmundigen“ Versprechungen der Politik, preisgünstigen Wohnraum schnell schaffen zu wollen, das Denkmalamt weiterhin „Kleinigkeiten diskutiert“. Während in Gablenberg rund 1200 Quadratmeter Wohnfläche zwei Jahre nicht genutzt werden konnten, weil die Abstimmungen mit dem Denkmalschutz den Umbau des ehemaligen evangelischen Gemeindezentrums immer wieder verzögerten. Das war nicht immer so, erinnert er sich.
„Früher wurden noch Entscheidungen pro zusätzlichem Wohnraum getroffen. Die waren zwar auch nicht immer richtig, aber es wurde wenigstens etwas entschieden.“ Heute bekomme er kaum einmal einen Termin bei einem der Bürgermeister. Und der Oberbürgermeister würde auf entsprechende Terminanfragen nicht einmal antworten. Erich Hildenbrandt sieht mit seinen 62 Jahren das Thema mittlerweile mit Humor. Er kann es sich leisten, nur noch das zu machen, was ihm Spaß macht. Und wenn er Mietwohnungen in München oder Berlin baut.
