City-Report Stuttgart. Der aktuelle IVD-Bericht zur Situation auf dem Immobilienmarkt der Landeshauptstadt zeichnet unverändert das gleiche Bild: Das fehlende Angebot lässt die Preise weiter anziehen.
Derzeit könnte sich der Immobilienverband Deutschland IVD Region Süd seinen jährlichen City-Report Stuttgart sparen. Denn seit Jahren ist die Situation auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt unverändert. 'Die ohnehin starke Nachfrage schlägt sich in hohen Kaufpreisen und Mieten nieder', wiederholt Professor Stephan Kippes vom IVD- nahen Marktforschungsinstitut fast schon gebetsmühlenartig bei jedem Pressegespräch in den zurückliegenden Jahren.
Der Marktforscher macht derzeit auch keine Hoffnungen, dass sich die Situation auf dem Immobilienmarkt der Landeshauptstadt entspannen könnte. 'Alle Bereiche zeigen weiter nach oben.' Die stärkste Dynamik erlebten derzeit Eigentumswohnungen aus dem Bestand, die im Durchschnitt um 200 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr stiegen. 'Hier schrammen wir langsam an die magische 5000-Euro-Grenze heran', glaubt Kippes. Die Ursachen führt der IVD einerseits auf die Furcht vor Inflation, Zweifel am Euro und das nach wie vor anhaltend niedrige Zinsniveau zurück. Alles zusammen würde immer mehr Menschen in die Immobilie als Geldanlage flüchten lassen, so der Experte. Andererseits stagniere seit Jahren in der Landeshauptstadt die Zahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohneinheiten in Stuttgart auf einem sehr niedrigen Niveau. So wurden laut City-Report im Jahr 2013 in Stuttgart bei Wohngebäuden gerade noch 1409 Wohnungen genehmigt. Das waren zwar 7,1 Prozent Wohnungen mehr gegenüber dem Vorjahr, dem stehen in Stuttgart im gleichen Zeitraum aber nur 1292 fertiggestellte Wohneinheiten gegenüber, was einem Rückgang von 19,4 Prozent entspricht.
Die Gründe für diese Entwicklung sind vielschichtig. Die Immobilienwirtschaft glaubt aber seit Jahren, dass einer der Hauptgründe in der 2006 ersatzlos gestrichenen Eigenheimzulage zu suchen ist, und fordert deshalb auch schon genauso lang, dass die sogenannte degressive Abschreibung wieder eingeführt wird. Das ist aber nur die eine Seite: Für die Makler sitzt der Schuldige in den zahlreichen neuen Vorschriften zur Energieeinsparung und im verschärften Mieterschutz, die dem Wohnungsneubau ständig neue Barrieren in den Weg stellten. Der Verband sieht deshalb bei diesem Thema schon seit Jahren die Politik in der Pflicht, nimmt aber gleichzeitig Stuttgarts Oberbürgermeister Fritz Kuhn in Schutz. Seine Ansätze seien richtig, dennoch würden sie am großen Ganzen nicht viel ändern, so Kippes. Der Marketingprofessor für Immobilienwirtschaft spricht damit indirekt die Achillesferse der Kommunen an. Um den Wohnungsmarkt zu entspannen, muss die Politik auch den Willen dazu haben und darf nicht immer wieder den gleichen Fehler machen, kritisiert auch IVD-Ehrenmitglied Erich Hildenbrandt die derzeitige 'Regulierungswut' der Politik. Der Makler kennt seit über 40 Jahren den Stuttgarter Immobilienmarkt und ist sich sicher: 'Es war alles schon mal da. Und es wird alles auch wieder verschwinden. Die Politik braucht halt manchmal etwas länger, bis sie die Marktmechanismen versteht.'
Konkret: schaut man sich den aktuellen City-Report Stuttgart genauer an, wird man zwangsläufig feststellen, dass in den letzten Jahren die Kaufpreise für Immobilien deutlich stärker angestiegen sind als die Mieten. Mit der Folge, dass in den zurückliegenden Jahren immer weniger Kapitalanleger bereit waren, in den freien Mietwohnungsmarkt zu investieren. 'Die Entwicklung der zurückliegenden Jahre ging zulasten der Renditen. Und irgendwann ist einfach Schluss', so Marketingexperte Kippes. Erich Hildenbrandt ist ferner überzeugt, dass es sich trotzdem immer noch lohnt, in Immobilieneigentum in der Landeshauptstadt zu investieren. 'Die Mieten werden mittelfristig weiter steigen - mit oder ohne Deckelung. Und dann werden auch wieder Wohnungen gebaut', gibt sich Hildenbrandt optimistisch. Außerdem müsse man Immobilieninvestments immer in einem Zeitraum von mindestens 20 Jahren betrachten.
Stephan Kippes glaubt indes, dass das Problem der Wohnungsknappheit in den Großstädten künftig nicht mehr nur losgelöst von der Region betrachtet werden kann. So gesehen sind die auch jetzt wieder vorgelegten Zahlen ein gutes Argument, dass nicht nur der Immobilienmarkt in der Region enger zusammenrückt, sondern auch die Kommunen.
