Branchencheck. Das Angebot bleibt knapp, die Preise dürften weitersteigen, die Renditen sinken: Das ist das Ergebnis einer Umfrage unter Stuttgarter Immobilienmaklern zum Wohnungsmarkt 2019.
Das neue Jahr beginnt, wie das alte geendet hat. Wohnraum in Stuttgart bleibt knapp und wird immer teurer. Das spüren auch jene, die sich mit dem Gedanken tragen, die immer noch günstigen Zinsen für den Kauf einer Immobilie zu nutzen.
Die steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt bleiben auch nicht ohne Auswirkungen auf den Mietmarkt. Rolf Gaßmann, Vorsitzender des Mietervereins Stuttgart, erklärt im Video, worauf sich Mieter und Mietsuchende im neuen Jahr auch in der Landeshauptstadt werden einstellen müssen. Das schon im zurückliegenden Jahr knappe Angebot bei gleichbleibend hoher Nachfrage hat die Preise weiter ansteigen lassen, wenngleich nicht mehr in der gesamten Breite des Marktes, konstatiert Robin Frank, der Geschäftsführer der Immobilienvermittlung BW der BW-Bank. „Vor allem, wenn Lage und Zustand der Immobilie nicht stimmen, werden die überhöhten Kaufpreisvorstellungen der Verkäufer vom Markt nicht mehr akzeptiert.“ Das gelte auch für die Region. „Fehlt die Infrastruktur, drückt das den Preis.“Nach wie vor würden insbesondere in innerstädtischen Lagen der Landeshauptstadt Eigennutzer und Kapitalanleger um dieselbe Wohnung konkurrieren. „Und das treibt den Preis weiter." So stiegen die Preise für Wohnimmobilien laut Wolfgang Link von Link Immobilien in Stuttgart-Sillenbuch zwischen 2017 und 2018 je nach Lage und Objekt zwischen fünf und zehn Prozent. Vor allem die Kaufpreiserhöhungen im Neubau zwischen fünf und sechs Prozent seien den gestiegenen Rohstoffpreisen und Handwerkerlöhnen geschuldet. Auch im neuen Jahr werden die Herausforderungen für die Immobiliensuchenden nicht weniger. Das weiter steigende Preisniveau für die Objektbeleihung könne bei der Finanzierung zu Problemen führen. Wie schnell sich die Immobilien in bevorzugten Lagen derzeit drehen, zeigt Link an einem Beispiel. In den Stuttgarter Filder-Vororten wie Botnang liege die Abverkaufsgeschwindigkeit für eine normale Wohnimmobilie (4- bis 6-Zimmer-Eigentumswohnung) mittlerweile inklusive vier bis fünf Besichtigungsterminen zwischen drei und vier Wochen. Eine „unglaubliche Dynamik“ verzeichnet Björn Holzwarth, Geschäftsführer von E&G Real Estate, nach wie vor bei Mehrfamilienhäusern. Weil die Objekte im Speckgürtel sehr rar seien, tendieren Investoren zunehmend dazu, auch außerhalb zu kaufen. Demgegenüber stellt der Makler im exklusiven Neubaubereich eher rückläufige Anfragen und Kaufabschlüsse fest. Sein Fazit für das neue Jahr: Das Angebot wird knapp bleiben, die Preise werden weiter steigen. Markus Lechler von Lechler Immobilien in Stuttgart verzeichnete im zurückliegenden Jahr ebenfalls eine starke Nachfrage nach Wohnimmobilien, vor allem im mittleren Preissegment. Er prognostiziert, dass sich in diesem Jahr die Preise beruhigen, aber weiter auf hohem Niveau bleiben. Das liege auch daran, dass vor allem im unteren bis mittleren Preissegment auch im aktuellen Jahr die hohe Nachfrage nicht befriedigt werden könne, so der Makler.
Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International Deutschland in Stuttgart, geht davon aus, dass die Lage am Stuttgarter Wohnungsmarkt angesichts fehlender Grundstückspotenziale dauerhaft angespannt bleibe. Weil Stuttgart ein hohes Maß an Attraktivität für Nutzer wie Kapitalanleger habe, zudem die Wohnimmobilie als krisensicher gelte, stünden im Geschosswohnungsbau Eigennutzer und private wie zunehmend auch institutionelle Investoren im Wettbewerb. Der Makler rechnet damit, dass diese Entwicklung den Preisanstieg in der Region beflügelt. Zumal institutionelle Investoren mangels Angeboten in Stuttgart immer öfter in die Region ausweichen. Die hohe Auslastung der Bauwirtschaft verstärke den Preisanstieg zusätzlich. David Grun, Geschäftsführer bei Pflugfelder Immobilien, konstatiert ebenfalls eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien zum Kauf. Allerdings hätten größere Wohnungen ab einem Kaufpreis von einer Million Euro und Häuser ab zwei Millionen Euro mittlerweile eine längere Vermarktungszeit. „Ladenhüter gibt es aber so gut wie keine.“ Seine Prognose: Die Preise in Stuttgart werden sich auf hohem Niveau stabilisieren, die Renditen dürften weiter sinken. Wenngleich derzeit die monatliche Rate für die Investition in eine Wohnimmobilienoch nicht höher ist als die monatliche Miete, sieht Erich Hildenbrandt von Hildenbrandt Immobilien bei größeren Wohnungen aufgrund steigender Preise und Zinsen eher eine Tendenz in Richtung Miete. Der Makler führt das darauf zurück, dass es derzeit für Kapitalanleger keine risikolosere Anlagealternative als die Immobilie gebe. Andererseits würden die zunehmenden staatlichen Regulierungen für Investoren und Bauträger immer mehr unkalkulierbare Rahmenbedingungen schaffen, so dass Angebot und Nachfrage nur noch eine geringe Bedeutung hätten. Erich Hildenbrandt sieht auch 2019 eine weitere Verknappung des Angebots bei weiter steigenden Kaufpreisen. Sein Appell an die Politik: mehr bezahlbaren Wohnraum auch im Geschosswohnungsbau schaffen.
Bärbel Bahr vom gleichnamigen Immobilien Service in Böblingen spricht vom „erfolgreichsten Geschäftsjahr in der Firmengeschichte“. Viele der von ihrem Unternehmen vermittelten Objekte seien nicht auf den Markt gekommen, da sie über den bestehenden Kundenstamm veräußert werden konnten. Darunter auch viele sogenannte Enkelgrundstücke, die von Erbengemeinschaften gehalten wurden und so der Wohnbebauung zugeführt werden konnten, freut sich die Maklerin.
