Büromarkt. Der Mangel an Büroflächen in der Landeshauptstadt steht einerseits für die hohe Standortqualität Stuttgarts. Andererseits besteht die Gefahr, dass Unternehmen mangels Flächen abwandern.
Der Stuttgarter Büroimmobilienmarkt bleibt insbesondere in den begehrten Citylagen angespannt. Zwar kommt laut E&G Real Estate in diesem Jahr noch eine Bestandsfläche mit rund 5000 Quadratmetern auf den Markt. „Das war’s dann aber schon in diesem Jahr“, bringt es Ulrich Nestel, Leiter Bürovermietung & Einzelhandel Stuttgart, bei der Vorstellung des Stuttgarter Bürovermarktungsberichtes 2018/2018 auf den Punkt.
Das bekamen im letzten Jahr auch die Makler zu spüren. So sank der Flächenumsatz um 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf nur noch 218000 Quadratmeter. Dass das Ergebnis nicht noch schlechter ausfiel, lag daran, dass mit einem Flächenumsatz von 67000 Quadratmetern vier Eigennutzerabschlüsse (Bosch und das Land Baden-Württemberg) rund 31 Prozent zum Gesamtergebnis beitrugen. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Umsatz in den letzten zehn Jahren lag pro Jahr bei 255000 Quadratmetern. Gradmesser für die Verfügbarkeit von Büroflächen einer Stadt ist die sogenannte Leerstandsquote. Die ist in der Landeshauptstadt, wie in allen großen bundesdeutschen Metropolen, seit Jahren kontinuierlich gesunken. In Stuttgart liegt sie aktuell nur noch bei 2,3 Prozent. Das ist in erster Linie der hohen Nachfrage nach Büroflächen und der geringen Fertigstellungsquote in der Landeshauptstadt geschuldet. Doch was bedeutet das? Robert Göötz, Wirtschaftsprofessor an der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, sieht in der Leerstandsquote zunächst einmal eine technische Größe, die noch nichts über die Qualität der noch übrig gebliebenen Immobilien aussage. Oft handele es sich bei diesen Flächen um Objekte, die entweder ungünstige Flächenzuschnitte, schlechte Energiewerte haben oder verkehrstechnisch nicht erschlossen sind, also nach heutigem Stand praktisch unvermietbar. In Stuttgart sind das rund 186000 Quadratmeter. Ulrich Nestel schätzt, dass aktuell zwischen 70000 und 80000 Quadratmeter moderne Büroflächen zusätzlich benötigt werden würden, um die Nachfrage zu decken. „Wenn eine Stadt wie Stuttgart keine Angebotsreserven mehr hat, ist das eine ungute Entwicklung“, meint Robert Göötz. Unternehmen seien keine statischen Gebilde. Sie wachsen, schrumpfen oder teilen sich auf. „Dieser Prozess braucht aber Ausweichflächen. Sind die nicht vorhanden, wird das Unternehmen im ersten Schritt vielleicht abwarten und enger zusammenrücken, langfristig sich aber nach Alternativstandorten umschauen“, so die Erfahrung des Wirtschaftsprofessors. Gesund wäre aus seiner Sicht aktuell für die Landeshauptstadt eine „echte“ Fluktuationsreserve von vier bis fünf Prozent. Allerdings auch nur, solange die Konjunktur weiter so brummt. Die Wirtschaftsförderin geht davon aus, dass trotz der aktuell niedrigen Leerstandsquote die in Stuttgart ansässigen Unternehmen auch in Zukunft ihren Flächenbedarf werden decken können. „Gemeinderat und Verwaltung haben den Bedarf erkannt.“ Im Fokus der Unternehmen sind vor allem moderne Büroflächen im urbanen Umfeld, so der aktuelle E & G Büromarktbericht. „Lage und Ausstattung des Arbeitsplatzes sind für die Unternehmen auch immer wichtiger für die Gewinnung von Fachkräften“, weiß Ulrich Nestel. „Der Leerstand bei den Büroflächen in Stuttgart ist aber nicht auf eine Fehlplanung zurückzuführen“, betont Björn Holzwarth, geschäftsführender Gesellschafter von E & G Real Estate. Das sei ein bundesweites Thema. „Wir hatten noch nie einen so langen Wachstumszyklus wie in den letzten neun Jahren.“ Die größte Nachfrage nach Büroflächen kam im zurückliegenden Jahr aus der Automobilindustrie und von der öffentlichen Hand. Im Fokus der Unternehmen sind vor allem moderne Büroflächen im urbanen Umfeld, so der aktuelle E & G Büromarktbericht. „Lage und Ausstattung des Arbeitsplatzes sind für die Unternehmen auch immer wichtiger für die Gewinnung von Fachkräften“, weiß Ulrich Nestel. In Anbetracht des großen Nachfrageüberhangs geht der Immobilienexperte auch mittelfristig davon aus, dass die Mieten weiter nach oben gehen werden. 29 Euro Spitzenmiete sieht er dabei bei einzelnen Objekten in der Stuttgarter City durchaus bis Ende des Jahres gesetzt. Mieter, deren Mietvertrag in den nächsten Monaten turnusmäßig ausläuft, sollten sich rechtzeitig mit dem Vermieter in Verbindung setzen, wenn sie den bestehenden vertrag verlängern wollen, rät Nestel. Unternehmen, denen heute eine Bürofläche gekündigt wird, könnten nicht mehr damit rechnen, schnell Ersatz zu finden. Um die wenigen Flächen bis 1000 Quadratmeter gebe es meist mehrere Mitbewerber.
