Büros zum Wohlfühlen im Trend
25 07 2021 Kategorie
Büroimmobilien
Marktaussichten. Die Pandemie hat die Nachfrage nach Büroimmobilien deutlich abgeschwächt. Eine Konsequenz: Die Ausstattungsqualität rückt in den Fokus der Mieter.
Braucht es in der Landeshauptstadt weniger Büros, weil jetzt viele Menschen im Homeoffice arbeiten? Tatsache ist: Wo noch vor der Coronakrise um jeden Quadratmeter Bürofläche gerungen wurde, üben sich aktuell viele Unternehmen in Zurückhaltung. Am deutlichsten sichtbar wird das am Flächenumsatz. Der lag im ersten Halbjahr dieses Jahres mit rund 51 000 Quadratmetern um rund 35 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres, meldet E & G Real Estate. So fehlte es vor allem an Großabschlüssen.
Der größte Vertrag im zweiten Quartal wurde im Neubau „Neo“ im Gewerbegebiet Vaihingen mit rund 2694 Quadratmetern unterzeichnet. Trotz rückläufiger Nachfrage blieb die öffentliche Hand stärkste Branche, berichtet Ulrich Nestel von E & G Real Estate. Deren Anmietungen machten rund 18 Prozent des gesamten Flächenumsatzes aus. Zum Ende des zweiten Halbjahres lag die Angebotsreserve an kurzfristig beziehbaren Büroflächen bei 256 000 Quadratmetern. Das entspricht etwa einer Leerstandsquote von 3,1 Prozent. Von den in 2021 und 2022 geplanten Fertigstellungsvolumen von rund 241 600 Quadratmetern sind aktuell bereits rund 74 Prozent vorvermietet, so E & G Real Estate.
Für die deutschen Bürovermietungsmärkte im Speziellen stellt das Ende der Homeoffice-Pflicht zum 1. Juli dieses Jahres aus Sicht von Sebastian Treier von Jones Lang LaSalle eine besondere Herausforderung dar. Jetzt werde sich einerseits zeigen, wie ernst es den Unternehmen mit einer flexiblen Remote-Working-Strategie wirklich ist. Andererseits werde abzuwarten sein, in welchem Ausmaß Bürobeschäftigte wieder zurück an ihren Arbeitsplatz zurückkehren können, müssen oder wollen.
Die Diskussion darüber, an wie vielen Tagen pro Woche Mitarbeitern die Möglichkeit gegeben wird, im Homeoffice zu arbeiten, und welche Auswirkungen sich hieraus auf die Büroflächennachfrage ergeben, werde dabei seit geraumer Zeit wesentlich sachlicher und differenzierter geführt als noch vor einem Jahr, sagt Frank Leukhardt von Colliers International in Stuttgart. „Wir gehen aktuell davon aus, dass bei einem Teil der Neuanmietungen höhere Homeoffice-Quoten zwar zu einer geringeren Bürofläche pro Mitarbeiter führen werden, auf der anderen Seite jedoch der Anteil der Kommunikations- und Interaktionsflächen steigen wird, wodurch unter dem Strich die Bürofläche pro Mitarbeiter nur geringfügig zurückgehen wird.“ Ab dem Jahr 2022 dürfte die Leerstandsquote sich auch wieder unter einen Wert von drei Prozent einpegeln, so die Leerstandsprognosen von Colliers Research.
Für Jones Lang LaSalle JLL ist die Situation auf dem Bürovermietungsmarkt noch diffus. Der Gewerbemakler geht davon aus, dass sich die Unternehmen noch bis Herbst Zeit lassen, um dann final ihre strategischen Pläne für eine Post-Corona-Arbeitswelt auszurollen. Sebastian Treier geht jedoch davon aus, dass „wir insgesamt auf eine mehr hybride Arbeitswelt zusteuern“. In einem Punkt sind sich die Experten aber alle einig. Die Ausstattungsqualität der Büros wird steigen und die Quadratmeter pro Arbeitsplatz werden künftig nicht mehr der alleinige Benchmark sein.
Für Frank Leukhardt bedeutet das „eine Riesenchance“ für den Büroneubau. „In der Landeshauptstadt haben sich bis vor einigen Jahren aufgrund der Knappheit selbst in die Jahre gekommene Büroflächen vergleichsweise einfach vermietet.“ Künftig würden sich Flächen mit „null Charme“ oder am Rande der Städte nicht mehr vermieten lassen. „Mitarbeiter erwarten heute von ihrem Arbeitsplatz lichtdurchflutete Flächen mit Fenstern, die bis zum Boden reichen, Espressomaschine, Tischkicker, eine zeitgemäßer Möblierung und Urbanität. Niemand will heute mehr in einem tristen Industriegebiet arbeiten, vielmehr steht der ,Wohlfühlfaktor‘ im Vordergrund.“ Bestandsflächen, die all das nicht bieten, würden sich deshalb immer schwerer tun, noch einen Mieter zu finden. Wo sich eine Revitalisierung nicht mehr lohne, werde künftig wohl abgerissen und etwas Neues gebaut.
Sebastian Treier sieht das ähnlich. „Die Menschen müssen nach dieser langen Zeit im Homeoffice wieder gerne ins Büro kommen wollen.“ Bürostandorte außerhalb ohne vernünftige Verkehrsanbindung oder mit in die Jahre gekommener Ausstattung würden schon heute verlieren. Genauso wie Bürogebäude ohne ausreichende Internetinfrastruktur – Glasfaser inklusive.
Mittlerweile können sich Bauherren oder Immobilienbesitzer nicht nur die Nachhaltigkeit ihres Gebäudes via DGNB oder Leed zertifizieren lassen, sondern auch die Konnektivität ihres Gebäudes (Wiredscore). Künftig dürfte es schwerer werden, Büroflächen in Gebäuden zu vermieten, die nicht über die notwendige Zertifizierung verfügen oder offline sind.
