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Immobilien regional

Es wird wieder zusammengerückt


Wohnen. Weil Grundstücke knapp und teuer sind, werden auch in Stuttgart die noch wenigen neu gebauten Einfamilienhäuser auf immer kleineren Flächen gebaut. Auch die Wohnungen werden wieder kleiner.

Wird Wohnen teuer bleiben? Sind eher große oder kleine Wohnungen gefragt? Wo gibt es noch Gewerbeflächen? Günter Siebers kann auch nur in die Glaskugel blicken. Als Vorsitzender des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart präsentiert er jedes Jahr die Zahlen des Stuttgarter Grundstücksmarktes. Genauer handelt es sich dabei um alle notariell beurkundeten Immobilienverkäufe eines Jahres.


Was macht eigentlich ein Gutachterausschuss? Antworten gibt es im Video von Günter Siebers.

Die statistische Immobilien-Wirklichkeit eines Jahres besteht aus einem Wust an Zahlen. Da ist zum Beispiel die Anzahl der abgeschlossenen Immobilien-Kaufverträge in Stuttgart. 5162 waren das im zurückliegenden Jahr. Etwa genau so viele wie die beiden Jahre davor, im Zehnjahresschnitt betrachtet aber ein Minus von 12,3 Prozent. Zahlen, die einen Interpretationsspielraum lassen. War das Angebot zu gering, wurde zu wenig gebaut, waren die aufgerufenen Preise zu hoch, wollte niemand verkaufen? Gunter Siebers zuckt mit den Achseln. „Wir sind die Wetterstation, nicht die Wettervorhersage“, erklärt er die Aufgabe des Gutachterausschusses.

Während die Anzahl der Kaufverträge seit drei Jahren stagniert, sank im zurückliegenden Jahr der Umsatz um 7,7 Prozent auf 3,87 Milliarden Euro. Ein Grund dürfte darin liegen, dass es im Jahr 2019 weniger hochpreisige Transaktionen gegeben habe. Das sei aber immer noch der zweithöchste jemals registrierte Wert, so Dr. Matthias Fatke, Leiter der Kaufpreissammlung beim Stadtmessungsamt der Landeshauptstadt Stuttgart.

Schaut man sich die Teilmärkte näher an, fällt auf, dass der Bereich des Wohnungs- und Teileigentums die größte Anzahl an Kaufverträgen (3497) im zurückliegenden Jahr für sich verbucht, der Flächenanteil aber zurückgeht. Die Statistiker sehen in den Zahlen einen gewissen Trend zu kleineren Grundstücken und Wohnungen. So zeigten die ausgewerteten Kaufverträge des Jahres 2019, dass sowohl die Wohnungen als auch die Einfamilienhäuser immer kleiner werden. Es werden auch wieder mehr Reihenhäuser gebaut und auch das Segment der Kleinwohnungen wächst wieder, so Matthias Fatke.

Trotzdem hinkt das Angebot weit hinter der Nachfrage hinterher. Das blieb auch im Jahr 2019 nicht ohne Auswirkungen auf die Preise, die je nach Wohnlage und Gemarkung schwankten, hat der Gutachterausschuss ermittelt. So stiegen die Preise bei Reihenhäusern um durchschnittlich neun Prozent, bei frei stehenden Einfamilienhäusern um zehn Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um zwölf Prozent. Für ein Einfamilienhaus mussten im Jahr 2019 durchschnittlich 851000 Euro und für ein Reihenhaus durchschnittlich 553000 Euro bezahlt werden.

Für Eigentumswohnungen im Wiederverkauf wurden 2019 etwa neun Prozent höhere Preise bezahlt. Der Durchschnittspreis stieg von 3620 Euro im Vorjahr auf 3935 Euro je Quadratmeter. Neu erstellte Eigentumswohnungen verteuerten sich dagegen um etwa fünf Prozent. Im Durchschnitt kostete eine Neubaueigentumswohnung 2018 noch 6305 Euro. Im zurückliegenden Jahr bereits 6615 Euro. Der Spitzenwert lag im Jahr 2019 bei 14735 Euro pro Quadratmeter. „Das Segment des günstigen Wohnens ist so gut wie weggefallen“, konstatiert Matthias Fatke.

Den größten Umsatz erzielte der Teilmarkt bebaute Grundstücke mit 2,35 Milliarden Euro. Hierunter fallen zum größten Teil gewerbliche Objekte wie zum Beispiel Büros. Im Vergleich zum Vorjahr (2018) lag der Umsatz 16,9 Prozent niedriger. Dieser Rückgang wird in Zusammenhang mit den rückläufigen Vertragszahlen (minus 19,1 Prozent) gesehen.

Viele, viele Zahlen – doch was fängt der Bürger mit den Zahlen an? „Wer eine Immobilie verkaufen will, kann sich anhand dieser Zahlen eine erste Orientierung holen, was sein Objekt wert ist. Die Zahlen sind immer ein Blick zurück – sie bilden das ab, was im zurückliegenden Jahr war“, erklärt Günter Siebers.

Der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart sammelt in der Stadt alle Informationen über Immobilienkaufverträge eines Jahres und wertet diese statistisch aus. In einer Datenbank erfasst, können anschließend die unterschiedlichsten Auswertungen erstellt werden. Zum Beispiel für die Bodenrichtwerte oder Kaufpreise. So kann auch die Stadt beim Kauf eines Grundstücks auf die Datenbank zurückgreifen, um ein Kaufpreisangebot abzugeben. Ingo Dalcolmo