Studie. Durch Dachaufstockungen könnten im Land rund 350000 neue Wohnungen entstehen. Doch dem Drang in die Höhe steht oft nicht nur das Baurecht im Weg.
Die Idee ist nicht neu. Um in den Städten mit knappen Grundstücken mehr Wohnraum zu schaffen, wird nach oben erweitert. Sprich, die Dachböden werden zu Wohnungen ausgebaut oder es werden einfach noch ein paar Stockwerke drauf gesetzt.
Die Zahlen, die das Pestel-Institut diese Woche beim fünften Spitzengespräch der Wohnraum-Allianz Baden-Württemberg vortrug, sind beeindruckend. Allein in Baden-Württemberg könnten auf diese Weise bis zu 350000 zusätzliche Wohnungen entstehen.
Doch der Vorschlag hat so seine Tücken. Davon abgesehen, dass für diese Aufstockung laut Pestel-Institut nur Gebäude geeignet wären, die zwischen den Jahren 1950 und 1989 erstellt wurden – alle anderen sind entweder von der Baumasse zu alt oder zu neu, als dass sich eine Aufstockung wirtschaftlich rentieren würde – gibt es auch noch andere Gründe, die eine rasche Umsetzung hemmen.
Vor allem die baurechtlichen Hürden sind oft so hoch, dass eine wirtschaftliche Aufstockung gar nicht mehr möglich ist. Dazu gehören Vorschriften über den Nachweis von Stellflächen, die Trauf- und Firsthöhenbeschränkung in Bebauungsplänen, die Abstandsflächenregelungen, die Forderungen der Barrierefreiheit für die neu entstandenen Wohnungen sowie die brandschutzrechtliche Neueinstufung nach der Aufstockung. Manchmal gebe es bei einzelnen Projekten in einem Quartier auch Widerstand aus der Bevölkerung, ist die Erfahrung von Matthias Günther vom Eduard-Pestel-Institut für Systemforschung in Hannover. Gegenwind komme aber auch von den Eigentümern.
Vor allem Wohnungseigentümer-Gemeinschaften täten sich oft aus ökonomischer Sicht schwer, gemeinsam für eine Dachaufstockung zu stimmen. Deshalb sieht Matthias Günther im Land das Potenzial für Dachaufstockungen auch nur realistisch bei 180000 Wohnungen. Dabei entsprächen die Baukosten für eine Dachaufstockung der eines Neubaus Das Institut hat folgende Rechnung aufgemacht: So liegen die Baukosten je nach Bauweise zwischen 1510 und 1880 Euro pro Quadratmeter Hinzu kommen Baunebenkosten zwischen 360 und 430 Euro pro Quadratmeter sowie Kosten für die Ertüchtigung der obersten Geschossdecke zwischen 125 und 310 Euro pro Quadratmeter Ein Aufzug kostet zwischen 71000 und 101000 Euro, so die Musterrechnung des Instituts.
Dafür werden bei einer Dachaufstockung die Grundstückskosten eingespart. Da diese nicht abgeschrieben werden können, seien entfallende Grundstückskosten für private Investoren höher zu bewerten als geringere Baukosten, so das Pestel-Institut in seiner Studie weiter. Bis zum nächsten Spitzentreffen der Wohnraum-Allianz im Oktober dieses Jahren wollen die vier Fachgruppen prüfen, wo das bestehende Baurecht für geplante Dachaufstockungen gelockert werden könnte und welche Möglichkeiten es gibt, derartige Maßnahmen auch finanziell zu fördern. Baden-Württembergs Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut machte aber anläßlich des Spitzengesprächs diese Woche auch deutlich, dass Nachverdichtungen alleine nicht reichen werden, dem Wohnungsmarkt mehr preisgünstige Wohnungen zur Verfügung zu stellen und nutzete die Gelegenheit, wiederholt an die Kommunen zu appelieren, mehr Flächen für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen.
