Büroflächen bleiben Mangelware
30 01 2021 Kategorie
Büroimmobilien
Branchenüberblick. Trotz eines Corona-bedingten Einbruchs bei den Umsätzen ist die Situation bei den Büroflächen in Stuttgart weiter angespannt. Die Preise sind sogar leicht gestiegen.
„Das war das schlechteste Jahr seit Beginn unserer Aufzeichnungen“, kommentiert Georg Charlier, Niederlassungsleiter von JLL Stuttgart, die Zahlen für den Bürovermietungsmarkt Stuttgart 2020. So sank der Büroflächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um 56 Prozent auf 140 700 Quadratmeter. Allerdings müsse dabei auch berücksichtigt werden, dass 2019 ein besonders starkes Jahr war, sagt er. Viele Unternehmen würden zudem Standort- oder Flächenentscheidungen derzeit über kurzfristige Mietvertragsverlängerungen hinauszögern.
Die aktuellen Zahlen sind für den Niederlassungsleiter von JLL vor allem Ausdruck einer abwartenden Haltung, die nicht nur der Pandemie, sondern auch dem Strukturwandel und dem geringen Angebot in Stuttgart geschuldet ist. Zwar stieg die Leerstandsquote leicht auf 2,3 Prozent, doch das sei, gemessen am Bundesdurchschnitt, kaum der Rede wert. Sollte es allerdings weiterhin bei der konjunkturellen Eintrübung bleiben, könnten Insolvenzen und Einsparmaßnahmen zur einem spürbaren Anstieg der Leerstände auf über drei Prozent führen.
Dem entgegen wirken derzeit allerdings noch die nicht abgebauten Angebotsrückstände der Stadt. Zwar werde für das laufende Jahr mit einem ordentlichen Plus bei den Fertigstellungsvolumen gerechnet, von den rund 250 000 Quadratmeter Büroflächen, die in den Markt kommen sollen, seien aber bereits über 90 Prozent vorvermietet.
Das bedeutet: Büroflächen bleiben in der Landeshauptstadt weiterhin knapp. Das lässt sich auch an den Mietpreisen ablesen. So stieg trotz Corona im zurückliegenden Jahr die Spitzenmiete auf 25,50 Euro pro Quadratmeter und die Durchschnittsmiete auf 16,50 Euro pro Quadratmeter. Georg Charlier geht davon aus, dass insbesondere bei den Spitzenmieten die Kurve weiter nach oben zeigen wird. So rechnet der Niederlassungsleiter hier bis Ende des Jahres mit einem Anstieg auf 26,50 Euro. Und selbst bei einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote dürfte es aus seiner Sicht nicht zu einer wesentlichen Verbesserung der Situation kommen.
Bezeichnend für das Jahr 2020 war aus Sicht von E & G Real Estate das Ausbleiben von Großabschlüssen im Bürobereich. Während 2019 noch sieben Verträge in einer Größe von über 10 000 Quadratmetern unterzeichnet wurden, kam im zurückliegenden Jahr nur ein einziger Vertrag in diesem Flächensegment zustande.
Stärkster und stabilster Nachfrager war 2020 die öffentliche Hand mit einem Flächenumsatz von rund 37 900 Quadratmetern, gefolgt von beratenden Unternehmen mit rund 28 000 Quadratmetern. Aufgrund des Strukturwandels erforderliche Transformationsprozesse sorgten zudem dafür, dass die in der Vergangenheit für hohe Büroflächenumsätze verantwortlichen Industrieunternehmen aus der Automobil- und Maschinenbaubranche im Jahr 2020 kaum eine Rolle spielten, so E & G Real Estate. Zusätzliche sorgt die Corona-Pandemie nach wie vor mit ihren wirtschaftlichen Folgen dafür, dass sich Unternehmen bei Neuanmietungen zurückhalten und sich eher mit der Reorganisation von Arbeitsplatzstrukturen befassen.
Laut Colliers International wurde der zehnjährige Durchschnitt bei den Büroflächenumsätzen von rund 272 500 Quadratmetern um annähernd 49 Prozent verfehlt. Auch die Anmietungsaktivität konnte mit den Vorjahren nicht mithalten und verzeichnete mit insgesamt 154 Abschlüssen nur etwas mehr als die Hälfte der durchschnittlichen Anzahl von Deals in den letzten zehn Jahren (286 Abschlüsse).
Ralf Spieth, bei Colliers International zuständig für den Bürovermietungsmarkt, ist dennoch zuversichtlich, dass der im Zuge der Impfungen positive Ausblick für das aktuelle Jahr auch die Anmietungsaktivität auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt beleben wird. Zudem trage aus seiner Sicht die Erhöhung der Leerstandsquote dazu bei, dass der kritische Nachfrageüberhang abgebaut wird und Mieter wieder geeignete Flächen finden. Allerdings erwartet der Gewerbemakler trotz dieser positiv anmutenden Rahmenbedingungen noch nicht, dass das überdurchschnittliche Umsatzniveau der Vorjahre wieder erreicht werden könne. So prognostiziert er bis Ende des Jahres einen Flächenumsatz von rund 180 000 Quadratmetern.
Mit einem Investitionsvolumen von rund 1,21 Milliarden Euro hat sich der Stuttgarter Investmentmarkt auch in der Krise erneut als enorm stabil erwiesen, so E & G Real Estate. Allerdings konnten auch hier die Volumina der letzten Jahre nicht erreicht werden. Verstärkt nachgefragt wurden vor allem Core-/Core-Plus-Produkte in den Citylagen. Hier standen vor allem Büroimmobilien im Fokus der Investoren mit einem Marktanteil von circa 61 Prozent.
Allerdings agieren die Investoren im Stuttgarter Investmentmarkt weiterhin höchst vorsichtig, merkt Georg Charlier von JLL an. Neben der Corona-Krise bestimme auch die Unsicherheit hinsichtlich der Transformation der Automobilindustrie das Käuferverhalten. „Man schaut bei den Risiken ganz genau hin.“
Das Vertrauen der Investoren in die Robustheit des Stuttgarter Immobilienmarktes bleibe angesichts geringer Leerstände und vergleichsweise niedriger Capital-Values hoch, was lokale wie auch national agierende Projektentwickler im Laufe des Jahres 2020 zu nennenswerten Engagements bei Gewerbegrundstücken bewogen habe, so Frank Leukhardt, Geschäftsführer bei Colliers International. Für dieses Jahr prognostiziert er einen Anstieg des gewerblichen Transaktionsvolumens auf circa 1,5 Milliarden Euro.
