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Immobilien regional

Von langer Hand geplant


Ausquartiert. Der Zeitrahmen ist sportlich. In 18 Monaten will der Südwestrundfunk den letzten Altbau in der Neckarstraße in Stuttgart saniert haben. Dazu mussten 400 Mitarbeiter vorübergehend umziehen.

3500 Kartons, 11000 Aufkleber, 80 Umzugswannen für PCs, 400 Schreibtische, Container und Stühle, jeden Tag sechs Lkws. Der Umzug der Mitarbeiter des Südwestrundfunks und der SWR Media Services GmbH von der Neckarstraße nach Degerloch war eine Herkulesaufgabe – für die Planer wie für die betroffenen Mitarbeiter. Doch warum tut sich der SWR so etwas an.



Bleiben und den Baulärm ertragen oder umziehen? Der Südwestrundfunk, der jetzt mit der Sanierung des A-Baus in der Neckarstraße begonnen hat, entschloss sich zur Ausgliederung. „Die Erfahrung bei der Sanierung der ersten beiden Hochhäuser hat gezeigt, dass es sinnvoller ist, die Kolle­ginnen und Kollegen während der Sanierungsmaßnahmen auszugliedern“, erklärt Norbert Warth, der zuständige Hauptabteilungsleiter Service und Gebäudemanagement.

Doch in der Landeshauptstadt sind leere Büroflächen Mangelware. Vor allem, wenn man wie der Südwestrundfunk gleich 7000 Quadratmeter braucht. „Wir haben deshalb bereits Mitte 2016 mit der Marktbeobachtung begonnen und uns in den einschlägigen Internetportalen umgeschaut“, sagt Norberth Warth. Allerdings erst durch das Einschalten professioneller Makler kristallisierten sich drei Projekte heraus, die für rund 400 Mitarbeiter geeignet waren. „Uns war wichtig, dass das Interimsgebäude nicht nur unseren funktionalen Ansprüchen gerecht wird, sondern vor allem für die Mitarbeiter gut über den öffentlichen Nahverkehr zu erreichen ist und wo nicht noch groß in Umbauten investiert werden muss.

Am Ende der Suche blieb das Compass-Gebäude am Albplatz in Degerloch übrig. Erschwert hat die Suche nach einer geeigneten Büroimmobilie der Umstand, dass der Südwestrundfunk nur für rund 18 Monate den Ausweichstandort benötigt. Bis dahin hofft Norbert Warth, dass die Kolleginnen und Kollegen wieder in den bis dahin sanierten A-Bau zurückziehen können.

Die Sanierung der Gebäude war notwendig geworden, weil vor allem die Klima-, Sanitär- und Elektrotechnik nicht mehr den aktuellen Anforderungen an die Gebäudetechnik entsprach und für die multimedial arbeitenden Programmbereiche dringend größere und offene Raumzuschnitte benötigt werden. Der Funkhauskomplex mit drei Hochhäusern an der Neckarstraße wurde 1976 in Betrieb genommen. Die Rohre sind so stark korrodiert, dass Wasserrohrbrüche nicht mehr vermeidbar sind. Außerdem sollen die Fahrstühle ertüchtigt und neue Brandschutzabschnitte eingerichtet werden, um für die nächsten 30 Jahre gerüstet zu sein.

Der zeitliche Rahmen für die Sanierungsmaßnahmen ist allerdings sportlich. Das weiß auch Norbert Warth. Vor allem, weil auch der Südwestrundfunk die gute Baukonjunktur zu spüren bekommt. „Handwerker sind rar, auch wenn der SWR eine gute Adresse ist.“ Zwar ist ein bisschen Luft im Zeitplan eingebaut, aber allzu viel darf trotzdem nicht schiefgehen, weiß auch der SWR-Gebäudemanager. Die Kosten der Sanierungsmaßnahmen – die europaweit ausgeschrieben wurden – liegen im unteren zweistelligen Millionenbereich. Zwischen zehn und 15 Prozent der Kosten sind reine Verlagerungskosten, also Geld, das für den Umzug und die Miete ausgegeben werden muss. Mit der Planung beschäftigt sich der Südwestfunk bereits seit 2015. „Zuerst sind der Sanierungsumfang und die Vorgehensweise zu klären.

Dann werden die Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten technisch und wirtschaftlich bewertet“, beschreibt Norbert Warth den Planungsprozess. Eine ganz wichtige Erkenntnis aus den vorangegangenen Sanierungen: Sanieren im laufenden Betrieb ist aufgrund des damit einher­gehenden Lärms schwierig, zumal bei einer Rundfunkanstalt. So mussten in der Vergangenheit während der Nachrichtensendungen die Bauarbeiten unterbrochen werden. Nachtarbeit führt in der Regel zu mehr Fehlern und Nachbesserungen. „Wir haben uns deshalb in diesem Fall zur Ausgliederung entschlossen“, sagt der Gebäudemanager. Jetzt könnten sich die Handwerker in einem Rutsch von Stockwerk zu Stockwerk ohne erforderliche Unterbrechungen hocharbeiten. „Ich kann jedem Unternehmen nur empfehlen, bei so einer umfangreichen Sanierung die Mitarbeiter lieber auszugliedern, als im laufenden Betrieb zu modernisieren.“

Zum Schluss hat Norbert Warth noch einen Tipp: „Bauen Sie die Computer bereits am Nachmittag ab. So können die Mitarbeiter am nächsten Morgen mit Beginn der Arbeit wieder an funktionsfähigen Geräten sitzen.“