Nachfrage. In der Region fehlt es zunehmend an Baugrund. Doch in den Umlandgemeinden gibt es genügend Potenzial, würden mehr „Enkel“-Grundstücke und leer stehende Scheunen auf den Markt kommen.
Es ist wie mit einem Hochwasser. Es breitet sich von den Verkehrsadern nach außen aus, erklärt Professor Stephan Kippes, der Leiter des IVD-nahen Marktforschungsinstitutes, den Anstieg der Immobilienpreise in der Region Stuttgart. Allerdings steigen die Preise nicht in allen fünf Kreisen gleich stark an. Im Vergleich der erzielten Preise für Kaufimmobilien zwischen Frühjahr und Herbst 2017 des IVD Immobilienverband Süd ist das Kaufpreisniveau in Böblingen am höchsten, in Göppingen am wenigsten gestiegen.
Grund für die große Nachfrage sind aus Sicht von Stephan Kippes die starken Pendlerbewegungen. Sie wirkten sich in hohem Maße auf die aktuelle Situation auf dem Wohnimmobilienmarkt aus. Hinzu kommt, dass die immer weiter steigenden Immobilienpreise im Stuttgarter Stadtgebiet den Siedlungsdruck auf die umliegenden Landkreise weiter erhöhen und so flächendeckend zu einem wachsenden Preisniveau führen, weil zunehmend auch hier die Grundstücke ausgehen.
Allerdings gebe es im Umland durchaus Potenzial, so die Böblinger Immobilienmaklerin Bärbel Falkenberg-Bahr. Dazu müssten aber mehr Enkel-Grundstücke auf den Markt kommen. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die oft viele Jahre brach liegen, weil die Eigentümer sie für ihre Kinder oder Enkelkinder vorhalten. Claus Falkenberg, Geschäftsführer von Riker Wohnbau + Immobilien in Schorndorf, sieht noch ein weiteres Potenzial in leer stehenden Scheunen, die es zuhauf in den ländlichen Kommunen der Region gebe. Einige Kommunen hätten das bereits erkannt und würden nach Konzepten suchen, diese Flächen zu aktivieren.
Während Böblingen bei frei stehenden Einfamilienhäusern und Doppelhaushalten Preissteigerungen im Halbjahresvergleich von bis zu 14 Prozent aufwies, stiegen die Preise in den anderen Kreisstädten rund um die Landeshauptstadt moderat. In Esslingen blieben die Preise in diesem Segment sogar stabil. Der IVD geht hier allerdings mittelfristig von überproportionalen Preissteigerungen aus. Zum Vergleich: In Stuttgart legte das Kaufpreisniveau bei den Einfamilienhäusern nochmals um 3,2 Prozent zu, bei den Doppelhaushälften sogar um 3,5 Prozent. Die niedrigsten Kaufpreise im Marktsegment „Eigentumswohnungen“ im Herbst 2017 wurden laut IVD in der Kreisstadt Göppingen erhoben. Im Durchschnitt wurden hier für Objekte mit einem guten Wohnwert pro Quadratmeter 1550 Euro bezahlt.
Ein Blick auf die Mietpreisentwicklung zeigt, dass die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten immer weiter auseinandergeht. So stiegen die Mieten in Böblingen zwischen Frühjahr und Herbst 2017 um 8,6 Prozent, während im gleichen Zeitraum die Preise für Kaufimmobilien um 9,3 Prozent zulegten. In Stuttgart zog laut IVD das Mietpreisniveau verhalten um 0,8 Prozent an.
In Esslingen ist der Wohnungsmarkt mittlerweile leer gefegt. Das spiegelt sich in einem angespannten Mietmarkt nieder. Es fehlen vor allem bezahlbare Wohnungen für Haushalte mit einem geringen Einkommen. So liegen in Esslingen aktuell die Mieten im Bestand zwischen acht und zehn Euro pro Quadratmeter, für eine Neubauwohnung muss man in Esslingen eine Miete von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Hoffnungen werden vor allem in die bauliche Entwicklung der Neuen Weststadt gesetzt. Auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs und Hengstenberg-Areals soll ein urbanes Quartier mit 600 Wohnungen entstehen. Anders in Göppingen. Hier nimmt laut IVD der Wohnungsmarkt wieder Fahrt auf. Aufgrund eines leichten Nachfrageüberhangs steigen die Kaufpreise. Insgesamt bleibt das Preisniveau auch aufgrund der Entfernung zur Landeshauptstadt weit hinter den Landkreisen Esslingen, Rems-Murr oder Ludwigsburg.
In Ludwigsburg hält der Aufwärtstrend am Immobilienmarkt ebenfalls an. Die Preise steigen, wenngleich sich das Tempo etwas verlangsamen würde, so der IVD. Ungebrochen hoch ist auch in der Barockstadt die Nachfrage nach gebrauchten Wohnungen, Häusern und Neubauprojekten. Hier fehlt es vor allem in der Mittelklasse an Angeboten. Aber auch in Ludwigsburg ist der Mietmarkt angespannt. Vor allem kleine und familiengerechte Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment fehlen.
Die Nähe zur Landeshauptstadt hat auch direkte Auswirkungen auf das Preisniveau bei den Immobilien in Waiblingen. Weil vor allem Renditeobjekte in der Landeshauptstadt fehlen, weichen die Anleger längst in die Randbezirke aus. Das blieb in den letzten Jahren nicht ohne Folgen für die Kaufpreise in Waiblingen. Auch hier sind deutliche Preisanstiege zu verzeichnen. Mittlerweile können das bestehende Angebot und die geplanten Neubauaktivitäten den Bedarf schon lange nicht mehr decken. Der IVD prognostiziert zwar in stabiles Preisgefüge, sieht aber auch hier tendenziell leicht ansteigende Preise. Das spüren auch jene, die eine Wohnung mieten wollen. Das wenig frei verfügbare Angebot werde „unter der Hand“ vermietet und decke bei Weitem nicht die Nachfrage.
