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Ungeliebte Share Deals


Steuervermeidung. Im Bund wird über eine Änderung bei der steuerlichen Behandlung von sogenannten Share Deals nachgedacht. Das könnte sich negativ auf den Wohnungsbau auswirken.


Wer in Deutschland eine Immobilie kauft (Asset Deal), muss Grunderwerbsteuer bezahlen. Mit einer Ausnahme: Werden nur Anteile an einer Immobilie erworben (Share Deal), fällt keine Grunderwerbsteuer an. Dieser Aspekt missfällt der Politik schon lange.





Denn während die normale Familie für ihr Haus auf dem Land fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis an den Fiskus bezahlen muss, verpacken Großinvestoren ihre Immobilien nicht selten in Share Deals und sparen so Millionen von Euro. Dem will der Bund schon lange einen Riegel vorschieben.


Jetzt hat sich eine Arbeitsgruppe in Berlin des Themas angenommen. Doch eine Änderung der bisherigen Handhabung könnte sich auch negativ auf den Wohnungsbau auswirken, warnt Professor Robert Göötz von der HfWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen. Er geht davon aus, dass durch eine Novellierung der aktuellen Regelungen bei Share Deals gerade der Wohnungsbereich leiden könnte. Institutionelle Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds müssten sich dann lohnenderen Objekten als dem Mietwohnungsmarkt zuwenden oder die Mieten in den Objekten deutlich erhöhen, um ihren Mitgliedern noch eine akzeptable Rendite bieten zu können, begründet er seine Befürchtungen.


Share Deals seien nichts Verwerfliches, erklärt Robert Göötz. Sie dienten dazu, Anteile an einem großen Immobilienportfolio zu erwerben. „Nicht jeder Investor hat gleich mehrere Hundert Millionen Euro, die er in ein einziges Investment stecken will.“ Meistens beteiligen sich drei bis vier institutionelle Investoren an einem großen Projekt. Das diene auch der Risikostreuung. Dazu würden die Objekte – das können Einkaufszentren, Bürogebäude, Logistikhallen oder auch Wohngebäude sein – in einer Gesellschaft gebündelt. Der Käufer erwirbt bei einem Share Deal dann Anteile an dieser Gesellschaft. Ist der Anteil an so einer Objektgesellschaft kleiner als 95 Prozent, entfällt die Grunderwerbsteuer. „Das ist vollkommen legal“, sagt der Immobilienprofessor.


Dem Fiskus entgehen durch diese Regelung jedes Jahr rund eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen, hat Hessens Finanzminister Schäfer der „Immobilienzeitung“ jüngst vorgerechnet. Im baden-württembergischen Finanzministerium ist man zurückhaltender. Es sei keine verlässliche Aussage darüber möglich, in welcher Höhe Steuern durch Share Deals vermieden wurden. Allerdings vermutet man auch hier, dass mit Share Deals mitunter gezielt versucht werde, den Anfall der Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder zumindest zu reduzieren.


Diskutiert werden im Bund derzeit zwei Modelle: Einerseits wird darüber nachgedacht, die derzeitige 95-Prozent-Grenze auf 50 bis 75 Prozent zu senken oder eine quotale Besteuerung einzuführen.


Danach würde jemand, der zum Beispiel 60 Prozent eines Portfolios erworben hat, auch mit 60 Prozent an der Grunderwerbsteuer beteiligt werden. Das wäre vermutlich die sauberste Lösung, sagt Göötz. Er glaubt aber, dass sich der Gesetzgeber für eine Absenkung der 95-Prozent-Grenze entscheiden wird. Das bedeutet, dass die Kaufpreise steigen, während die Renditen weiter sinken. „Mieten wird deutlich teurer, wenn der Gesetzgeber dann nicht die Grunderwerbsteuer senkt. Doch das dürfte in Anbetracht leerer öffentlicher Haushaltskassen ein Wunschtraum bleiben“, so Robert Göötz.