Studie. Fallen die Preise für Wohnimmobilien in den Metropolen, weil die Verkaufspreise überhitzt sind? Das Frühjahrsgutachten Wohnimmobilien 2016 sorgt derzeit in der Branche für Widerspruch und Kopfschütteln.
Die „gute“ Nachricht: Die Wohnungspreise werden in einigen deutschen Metropolen sinken. Die „schlechte“: nicht in Stuttgart. Zu diesem Ergebnis kommt Professor Harald Simons von Empirica, Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen. Damit erntete der Wissenschaftler prompt harschen Widerspruch von den Mitverfassern.
Andreas Schulten von bulwiengesa zum Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft
Simons stützt in dem vom ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss in Auftrag gegebenen Gutachten seine Aussagen unter anderem darauf, dass die geforderten Kaufpreise insbesondere in Berlin und München „fundamental“ in keiner sinnvollen Relation mehr zu den Rahmenbedingungen stünden. Er vermutet, dass in den aktuell aufgerufenen Verkaufspreisen bereits weiter steigende Neuvertragsmieten einkalkuliert worden seien.
Doch die Rechnung werde nicht aufgehen. So sei der Wanderungsgewinn, den diese Städte bislang dank des Schwarmverhaltens mit den anderen Regionen Deutschlands erzielen konnten, rückläufig und sogar negativ. „Es sieht so aus, dass der Schwarm in die günstigeren Städte weiterzieht“, argumentiert der Wissenschaftler. 2015 hatte Simons im Auftrag der GfK eine Untersuchung zu Umfang, Ursache, Nachhaltigkeit und Folgen der neuen Wanderungsmuster in Deutschland erstellt und die Städte mit dem größten Zuzugspotenzial als Schwarmstädte definiert.
Simons kritisiert, dass die Branche derzeit vor allem einen möglichen Wiederanstieg der Zinsen als auslösendes Signal für einen Rückgang der geforderten Kaufpreise diskutierte. Sie übersehe dabei aber, dass auch vom Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage nach Wohnungen ein solches Signal ausgehen könne. „Nach unserem Dafürhalten ist in Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen zu rechnen.“ Obwohl in Stuttgart die Preisübertreibungen auf dem Wohnimmobilienmarkt wie in Köln und Berlin bei bis zu 50 Prozent lägen, könne ein Absinken der Verkaufspreise bei den Wohnimmobilien für die Landeshauptstadt nicht ausgemacht werden. Der Grund: Das Bild für Stuttgart sei zu unklar, erläuterte Harald Simons auf Nachfrage der Redaktion.
„Die Party ist noch nicht vorbei“, glaubt hingegen Mitautor Andreas Schulten vom Analyseunternehmen Bulwiengesa. Wer glaube, die Preise für Wohnimmobilien in München würden in absehbarer Zeit um 30, 50 oder gar 70 Prozent zurückgehen, habe die ökonomische Elastizität in der Prognose nicht mitberücksichtigt. Zwar befänden sich die Wohnungsmärkte zweifelslose in einer Abkühlungsphase, das Problem liege aber eher darin, dass die Grundstücke viel zu teuer, die Baukosten viel zu hoch und die Regularien viel zu streng seien, als dass neue und vor allem preiswerte Wohnungen gebaut werden könnten, so Schulten bei der Vorstellung des Frühjahrsgutachtens in Stuttgart.
In die gleiche Kerbe schlägt Professor Lars P. Feld vom Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung: „Die Rahmenbedingungen für eine dringend erforderliche Angebotsausweitung von Wohnraum sind verbesserungswürdig.“ Weil zahlreiche gesetzliche Regulierungen die Herstellungskosten des Wohnungsbaus in die Höhe trieben, werde die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum zunehmend zu einer Herausforderung für die Wohnungswirtschaft, so Feld.
Insgesamt gesehen gehen die Gutachter aber davon aus, dass die Nachfrage nach Immobilien – auch mangels Anlagealternativen – auch in diesem Jahr hoch bleiben wird. Das betrifft vor allem das Büroimmobiliensegment, wo eine weiterhin gute Entwicklung der Beschäftigungszahlen auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Metropolen treffe. Die Kombination von hoher Liquidität und einem immer knapper werdenden Angebot habe aber bereits dazu geführt, dass die Renditepotenziale weiter sinken, so die Gutachter in ihrer Studie. Das habe dazu geführt, dass vor allem institutionelle Investoren immer öfter auch auf B-Standorte auswichen.
Sicher sind sich die Gutachter auch, dass der Bedarf an Logistikflächen angesichts der Veränderungen in Konsum und Produktion weiterhin groß bleiben wird. Doch wie sieht die Logistikfläche der Zukunft aus? Die Wissenschaftler haben dazu sieben Thesen aufgestellt. So werden Logistikflächen künftig näher an städtische Zentren heranrücken, immer kleinteiliger strukturiert sein, gemeinsam mit Produktionsflächen neue Hybridimmobilien bilden und in der Regel vom Nutzer angemietet werden. Außerdem werden sich künftig auch in Deutschland mehrgeschossige Logistikimmobilien durchsetzen, neue Gebäudetypen entstehen, während Objekte auf der grünen Wiese immer seltener realisiert würden.
