Wohnimmobilien. Die Preise steigen weiter. Allerdings bestimmen zunehmend Lage- und Objektqualität die Verhandlungen bei den Wohnimmobilien. Nur wer Spitze bietet, kann Top-Preise erzielen.
Der Markt für Wohnimmobilien zum Kauf in der Landeshauptstadt wird immer differenzierter. So zeichnete sich bereits im zurückliegenden Jahr ab, dass nur noch bei Immobilien, die bei Lage und Qualität überzeugen, steigende Preise erzielt werden konnten, berichtet Robin Frank, Geschäftsführer der BW Immobilienvermittlung. Ansonsten registrierten die Makler in Stuttgart eher Seitwärtsbewegungen bei den Preisen für Wohnimmobilien. Vor allem Verkäufer von Wohnimmobilien in ungünstigen Lagen und in einem schlechten Zustand mussten Verkaufspreise akzeptieren, die teilweise weit unter den ursprünglichen Preisvorstellungen lagen.
Im Video geht der Mieterverein Stuttgart davon aus, dass ein Rückzug der Kapitalanleger aus dem Wohnimmobilienmarkt zu einer Beruhigung der Preise führen würde. Deren Vorsitzender Rolf Gaßmann sagt, dass es trotzdem noch genügend Investoren geben würde, die weiterhin investieren würden. So lange der Markt aber so überhitzt wie jetzt sei und Wohnungen fehlen, sei eine strengere Mietgesetzgebung unumgänglich, um die Mieter zu schützen.
Der Nachfrage nach Immobilien tut dies aber keinen Abbruch. Das liegt auch daran, dass auf dem Markt immer noch sehr viel Liquidität vorhanden ist – sprich Geld, das angelegt werden will und nach geeigneten Investitionsmöglichkeiten sucht. Gefragt seien je nach Geldbeutel vor allem innerstädtische Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser, für die man bereit ist, einen Kaufpreisfaktor über 30 (Kaufpreis/Jahresmiete) zu akzeptieren, so Robin Frank.
Auch Thomas Merk von Königskinder Immobilien bestätigt, dass die Immobilienpreise in Stuttgart und der Region deutlich höher sind als im Bundesdurchschnitt. Er sagt aber auch, dass es regionale Unterschiede gebe. Selbst in Stuttgart könne je nach Stadtteil der Preis pro Quadratmeter recht unterschiedlich ausfallen. Das Immobilienunternehmen sieht aber auch nach wie vor einen großen Nachfrageüberhang. Zwar entstünden derzeit viele Neubauprojekte in der Landeshauptstadt, die seien aber teilweise in Preisbereichen, die für so manchen Interessenten nicht mehr realisierbar seien. Andererseits würde es durch die Niedrigzinsphase „Kaufwilligen“ deutlich leichter gemacht, sich Wohneigentum anzuschaffen, so Thomas Merk.
So verzeichnete auch die SWSG Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft in ihrem Bauträgersegment im zurückliegenden Jahr eine sehr hohe Nachfrage nach preiswertem Wohneigentum, die allerdings durch das überschaubare Angebot nicht befriedigt werden konnte, teilt Sandra Aslantas, Social-Media-Managerin des Unternehmens, auf Anfrage mit. Für Markus Lechler hat sich der Wohnungsmarkt bei gleichbleibend hoher Nachfrage in den höheren Preissegmenten eher seitwärts bewegt. So seien gängige Produkte wie 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen zwischen 300000 und 700000 Euro sowie Einfamilienhäuser bis 1,2 Millionen Euro weiterhin breit nachgefragt. Hier sei aber mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen, da die Nachfrage weiter steigt und das Angebot fehlt, so der Geschäftsführer von Lechler Immobilien. In den Randlagen der Landeshauptstadt ab zehn bis 15 Kilometer Entfernung habe sich die Nachfrage etwas aufgelockert, so Stephan Scheibe, Teamleiter Wohnimmobilien bei Dr. Lübke & Kelber. Allerdings bleibe Stuttgart die Wunsch-Wohnadresse. Letztendlich bestimme der Geldbeutel, wie viel Nähe zu Stuttgart man sich leisten könne. Der Makler sieht die Preise für Wohnimmobilien am maximalen Level angekommen – außer natürlich bei Einfamilienhäusern, schränkt er dann doch noch ein.
Wenn der Preis stimmt, lassen sich Bestandsimmobilien – egal ob groß oder klein – gut verkaufen“, konstatiert Kerstin Schmid, Geschäftsführerin bei E&G Private Immobilien. So verzeichnete die Maklerin im zurückliegenden Jahr eine große Nachfrage vor allem nach Einfamilienhäusern bis zwei Millionen Euro Kaufsumme. Andererseits seien derzeit vor allem große Wohnungen mit einem Kaufpreis über 1,5 Millionen Euro nur schwer zu vermitteln.
Der hohe Nachfrageüberhang bei den Wohnimmobilien hat sich dabei aber keineswegs negativ in der Geschäftsentwicklung der Makler niedergeschlagen. So gibt sich Thomas Fürmann vom Immobilien Service Bärbel Bahr und der BB Wohnbau in Böblingen sehr zufrieden mit der geschäftlichen Entwicklung im zurückliegenden Jahr. Allerdings zeigt sich auch in der Region, dass die Käufer immer wählerischer werden. „Rund fünf Prozent der Objekte waren nicht vermittelbar, weil es entweder Ladenhüter oder die Objekte überteuert waren“, so Thomas Fürmann. Besonders stolz ist das Böblinger Unternehmen darauf, auch im zurückliegenden Jahr wieder viele Erbengemeinschaften davon überzeugt zu haben, ihre Enkelgrundstücke zu verkaufen, „um den in der Region so dringend benötigten Wohnraum zu schaffen“.
Dass der Markt für Wohnimmobilien noch enger geworden ist und die Preise gestiegen sind, spürt auch Erich Hildenbrandt. Der geschäftsführende Gesellschafter von Hildenbrandt Immobilien nimmt das zum Anlass, deutliche Kritik an der Politik zu üben. So sei die öffentliche Hand über die Grunderwerbsteuer und diverse Gebühren der größte Profiteur steigender Immobilienpreise. Anstatt die Immobilienwirtschaft für die steigenden Preise und Mieten zum Buhmann abzustempeln, sollten diejenigen sich an die eigene Nase fassen, die einen stärkeren Neubau in der Landeshauptstadt nach wie vor verhindern.
Und was bringt das neue Jahr? Die Immobilienbranche geht verhalten optimistisch in das neue Jahr. „Wir erwarten eher eine Seitwärtsbewegung bei den Preisen“, sagt Robin Frank. Diese Einschätzung teilt auch Markus Lechler, der für das Jahr 2020 keine wesentlichen Veränderungen gegenüber 2019 erwartet. Bei den Bestandsimmobilien in den gefragten Lagen sieht Thomas Merk noch Luft nach oben, wenngleich die Preissteigerungen nur noch in abgeschwächter Form erfolgen dürften.
