Markt. Trotz hoher Preise für Wohnimmobilien zum Kauf lohnt sich der Erwerb immer noch, meint Jürgen Pflugfelder. Allerdings sollten Kapitalanleger die Wirtschaftlichkeit im Blick behalten.
Seit Jahren steigen in Stuttgart und der Region die Preise für Wohnimmobilien zum Kauf. Innerhalb der letzten zehn Jahre haben sich die Preise nahezu verdoppelt, weil Bauflächen knapp sind und das niedrige Zinsniveau das Eigenheim für immer mehr Menschen attraktiv macht. Jürgen Pflugfelder ist mit seiner Pflugfelder Unternehmensgruppe seit über 40 Jahren als Bauträger, Makler und Projektentwickler tätig und hat so manches in dieser Zeit erlebt. „Doch diese Zeiten sind einfach nur verrückt.“
Wie groß muss eine Wohnung sein, wenn Sie für Kapitalanleger interessant sein soll. Fragen an Jürgen Pflugfelder.
Er ist mittlerweile davon überzeugt, dass bei den Preisen für Wohnimmobilien in Stuttgart das Ende der Fahnenstange weitestgehend erreicht ist. Der Immobilienexperte glaubt nicht mehr an allzu große Preissprünge in diesem Segment. „Wenn die Banken allerdings dazu übergehen sollten, die Negativzinsen auf die Anleger abzuwälzen, könnte der Preis trotzdem weiter steigen“, spekuliert er ein wenig. Da immer noch viel Geld auf den Konten geparkt werde, könnte es zu einer Art Sondereffekt kommen, so seine Mutmaßung. Dass die Immobilienpreise für Wohnimmobilien in Städten wie Stuttgart irgendwann einmal auch wieder sinken könnten, glaubt er aber nicht. Dazu sei die Landeshauptstadt einfach viel zu begehrt – als Arbeitsplatz wie als Wohnort. Das dürften gerade Kapitalanleger gerne hören.
Doch Jürgen Pflugfelder rät dieser Klientel, gerade beim Kauf einer Immobilie in der Region Stuttgart die Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Blick zu haben. „Eine 3-Zimmer-Wohnung zwischen 70 und 75 Quadratmetern bietet langfristig den besten Mietertrag“, ist sich der Experte sicher. Immobilienkäufer sollten aber mindestens 20 Prozent Eigenkapital beisteuern können. Einen Markt sieht Pflugfelder auch für kleine Wohnungen, sogenannte Mikro-Apartments. Dabei handelt es sich meist um 1-Zimmer-Wohnungen zwischen 20 und 35 Quadratmetern. Durch die geringe Mietverweildauer sei der Verwaltungsaufwand aber höher, müssten Kapitalanleger bedenken.
In den letzten Jahren habe Stuttgart an Attraktivität gewonnen – vor allem für Investoren. Sein Unternehmen mit dem Stammhaus in Ludwigsburg hat sich auch aus diesem Grund entschlossen, vor knapp zehn Jahren unweit vom Stuttgarter Hauptbahnhof eine Dependance zu eröffnen, um den Stuttgarter Markt besser im Blick zu haben. Doch auch „alte Hasen“ wie Jürgen Pflugfelder tun sich immer schwerer, in der Landeshauptstadt noch bebaubaren Grund und Boden zu finden. „Wir brauchen dringend mehr bezahlbare Bauplätze. Es müssen Neubaugebiete ausgewiesen werden, von denen auch die privaten Bauträger partizipieren. Vor zwei Jahren hatte Jürgen Pflugfelder gemeinsam mit zwei anderen Ludwigsburger Bauträgern das Verwaltungsgericht angerufen, weil sie sich gegenüber der örtlichen Wohnungsbaugesellschaft von der Stadt Ludwigsburg benachteiligt fühlten und darin einen Verstoß gegen das sogenannte Subsidiaritätsprinzip sahen. Danach dürfen Kommunen nur dann selbst als Bauträger tätig werden, wenn der Bedarf durch private Unternehmen nicht abgedeckt werden kann. Im Juli soll nun endlich das Thema vor Gericht behandelt werden. Sollten die Richter je die Kläger bestätigen, hätte das weitreichende Folgen für die Kommunen und ihre städtischen Wohnungsunternehmen im Land. Doch so weit ist es noch nicht.
Derweil ärgert sich der Ludwigsburger Immobilienunternehmer über die „viel zu langen“ Baugenehmigungsverfahren, insbesondere auch für Sozialwohnungen. Wenn die Mieter wirklich entlastet werden sollen, müsse viel und schnell gebaut werden. Hamburg kooperiere zum Beispiel schon lange mit den Bauträgern der Hansestadt, während in Berlin durch die gesetzliche Mietendeckelung der Wohnungsneubau gegen null tendiere. Selbst notwendige Sanierungen würden aktuell in der Bundeshauptstadt zurückgestellt, so die Erfahrung von Jürgen Pflugfelder.
Andererseits sei es aufgrund der historisch niedrigen Zinsen belastungstechnisch noch nie so günstig gewesen, Immobilien zu erwerben, betont er. Wer allerdings vom frei stehenden Einfamilienhaus im Speckgürtel träumt, müsse entweder tief in die Tasche greifen oder das Glück haben, dass Oma oder Opa ein Häuschen haben, das sie eines Tages vererben können. Alternativen gebe es hingegen durchaus noch im Speckgürtel Stuttgarts. Jürgen Pflugfelder rät aber davon ab, nur wegen des billigen Baugrunds ganz aufs Land zu ziehen.
Durch die Mobilitätsbeschränkungen in diesen Gebieten würden die Einsparungen sich in der Regel nicht rechnen, da unter Umständen ein zweites Fahrzeug nötig sei oder lange Fahrzeiten in Kauf genommen werden müssten.
