Entwicklung. In Stuttgart sind die Immobilienumsätze bei den Wohnimmobilien zum Kauf erstmals rückgängig. Der Grund: Es gibt immer weniger Angebote, sagt der ivd Immobilienverband Deutschland.
Erich Hildenbrandt sucht sich seine Kunden mittlerweile aus. „50 Prozent der Interessenten werden überhaupt keine Immobilie kaufen. Sie suchen nur, weil es derzeit in ist“, behauptet der Stuttgarter Makler. Aus dieser Erfahrung heraus habe er deshalb auch die Anzahl der Kundengespräche drastisch zurückgefahren.
Die Zurückhaltung spüren die Makler aber auch auf der echten Käuferseite. Im Vergleich zu den zurückliegenden zwei Jahren werde genauer hingeschaut und nicht für jedes Objekt noch jeder Preis bezahlt. Trotzdem ist das Preisniveau weiter angestiegen. So verteuerten sich innerhalb eines Jahres die Preise für neu errichtete Eigentumswohnungen um 13 Prozent und bei den Bestandswohnungen um knapp zehn Prozent, berichtet Professor Stephan Kippes vom ivd-nahen Marktforschungsinstitut. Die Preise für frei stehende Einfamilienhäuser in der Landeshauptstadt lägen sogar schon jetzt knapp unter der Millionengrenze.
In Anbetracht des engen Marktes rät Makler Jörg Kinkel zur Flexibilität beim Kauf einer Immobilie. „Wer in Stuttgart zum Beispiel als Kapitalanleger ein Mehrfamilienhaus zu kaufen sucht und keines findet, sollte darüber nachdenken, stattdessen in mehrere Eigentumswohnungen zu investieren. Kaufen ist immer noch besser als abwarten“, rät derweil Erich Hildenbrandt seinen Kunden. Und Jörg Kinkel ergänzt: „Nicht überall sind Immobilien teuer.“ Selbst in der Landeshauptstadt gebe es durchaus noch Schnäppchen für Immobilienkäufer. Das sei allerdings dann keine Ware von der Stange. Die Immobilien seien oft schwierig und der zukünftige Besitzer müsse oft Fantasie und Eigeninitiative aufbringen.
Sorgen bereitet den Maklern, dass die Schere zwischen den Kauf- und Mietpreisen bei den Bestandswohnungen immer weiter auseinandergeht. So nahmen die Mietpreise für Mietwohnungen aus dem Bestand (guter Wohnwert) seit dem Jahr 2009 bis zum Frühjahr 2017 laut ivd nominal um 36 Prozent zu, während die Kaufpreise im gleichen Zeitraum um 67 Prozent stiegen. „Angesichts dieser Entwicklung gehen die erzielten Renditen in diesem Marktsegment deutlich zurück“, so Professor Stephan Kippes.
Die aktuelle Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt hat mittlerweile dazu geführt, dass vor allem die Eigennutzer sich zunehmend in den Umlandgemeinden nach Wohnraum umschauen. Vorausgesetzt, die Preis- und die Objektqualität passen zu den Vorstellungen. Bahn- und Autobahnanschlüsse spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Doch auch an den Rändern der Region ziehen die Preise an. „Der noch vor wenigen Jahren große preisliche Stadt-Rand-Unterschied schwindet immer mehr“, so Makler Dirk Karge. In der Peripherie hätten die Preise stark angezogen und erreichten insbesondere bei den Eigentumswohnungen teilweise das Niveau von Stuttgart, berichtet auch ivd-Vorstandsmitglied Christoph Landgraf aus Reutlingen.
Der aktuellen Erhebung des IVD-Instituts zufolge liegen die Mietpreise in Stuttgart im Frühjahr 2017 wie folgt: Altbauwohnungen 13,30 Euro/Quadratmeter, Wohnungen aus dem Bestand 13,20 Euro/Quadratmeter und neu errichtete Mietwohnungen 14,60 Euro/Quadratmeter. Die monatliche Kaltmiete für ein Reihenmittelhaus aus dem Bestand beträgt im Durchschnitt 1440 Euro. Für eine Doppelhaushälfte/Bestand werden durchschnittlich 1860 Euro bezahlt (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).
„Besonders rar am Mietmarkt sind aktuell kleinere Mietwohnungen für Singles und Paare in der Größenordnung um 60 bis 70 Quadratmeter“, erläutert Erich Hildenbrandt. Ebenso gering sei das Angebot bei familiengerechten Mietwohnungen mit einer Größe bis 90 Quadratmeter mit einfachem bis mittlerem Wohnwert in Innenstadtlagen. Die Nachfrage sei jedoch sehr hoch, was sich in einer sehr kurzen Vermarktungsdauer widerspiegelt. Neben vielen anderen Kriterien spiele in dieser Größenordnung zunehmend eine adäquate Zimmerzahl und eine gute Raumaufteilung je Wohneinheit eine wichtigere Rolle.
Die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei Studenten oder Projektarbeitern hat einen neuen Objekttyp hervorgebracht – das Mikro-Apartment. „Angesichts der begrenzten Bebauungskapazität in Stuttgart sind kompakte Neubauwohnungen im Aufwärtstrend“, erklärt Jörg Kinkel. Miniwohnungen seien nicht nur aus städteplanerischer Sicht interessant, sondern auch aus finanzieller Sicht lukrativ für Kapitalanleger. Vor allem unter dem Blickwinkel der weiterhin niedrigen Zinssituation. So lag die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von ein bis fünf Jahren laut der Bundesbank bei 1,65 Prozent (Vorjahresmonat 1,86 Prozent). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung betrug im Februar 2017 vorläufig 0,25 Prozentpunkte. Ingo Dalcolmo
