Immobilienwirtschaft. Der Markt für Wohnimmobilien in der Region brummt. Doch so rechte Goldgräberstimmung mag bei den Bauträgern in der Region nicht aufkommen. Es fehlen vor allem Grundstücke.
Jürgen Pflugfelder könnte eigentlich mit der Geschäftsentwicklung zufrieden sein. Das Geschäft der Bauträger insgesamt in der Region brummt. Schon lange war die Nachfrage nach Wohneigentum nicht mehr so groß wie in den zurückliegenden Jahren. Vor allem das historisch niedrige Zinsniveau und die gute Konjunktur im Südwesten beflügeln aktuell den Wunsch nach der eigenen Immobilie. Dennoch ist der Ludwigsburger manchmal am Verzweifeln.
„Es fehlt an bebaubaren Grundstücken, um den riesengroßen Bedarf nachhaltig zu befriedigen. Und an Handwerkern, um schnell und zuverlässig Projekte abzuwickeln.“ Ganz abgesehen davon, dass die Genehmigungsprozesse immer mehr in die Länge gezogen würden, zählt der Immobilienprofi die größten Probleme auf. Das treibt natürlich auch die Preise. Aber nicht nur: „Die Politik hat das Bauen erst richtig teuer gemacht.“ Energieeinsparverordnung, Grunderwerbsteuer, nennt Jürgen Pflugfelder nur wenige Beispiele und spricht damit vielen seiner Kollegen aus der Seele.
Hinzu komme, dass gerade öffentliche Ausschreibungen für Bauträger immer aufwendiger würden. Deshalb beteiligten sich auch Bauträger nur noch selten daran. „Einige Städte und Gemeinden verlangen vom Bauträger fast schon fertige Baupläne. Das ist sehr kostenintensiv.“ Je nach Anzahl der Mitbewerber stelle sich dann schon die Frage, ob eine Bewerbung um das Grundstück dann noch wirtschaftlich sinnvoll darstellbar sei, sagt Jürgen Pflugfelder.
Ein anderes Problem ist die gängige Umlegungspraxis, also der Tausch von Grundstücken, um im Rahmen der baulichen Neuordnung baureife Grundstücke zu schaffen. Hier gebe es den einen oder anderen Grundstückseigentümer, der durch Blockadehaltungen schon mal versuche, für sich noch etwas mehr herauszuholen, erzählt er aus der Praxis. Deshalb würden viele Kommunen mittlerweile dazu übergehen, erst dann umzulegen, wenn sie selbst Eigentümer aller Grundstücke sind. „Dabei bleiben Konflikte nicht aus, da die Kommunen natürlich zunächst ihre eigenen Interessen bei der Bebauung verfolgen“, so der Unternehmer.
Im Fokus der Bauträger steht zunehmend die Landeshauptstadt. Allerdings wäre man immer öfter gezwungen, den Blick über die Region hinaus zu richten, da mittlerweile in den Landkreisen rund um Stuttgart die gleichen Preise für Bauland wie in Stuttgart aufgerufen werden würden. Hinzu kommt, dass die Zunahme an Einsprüchen aus der Nachbarschaft das Bauen erschwere. „Das Individualinteresse steht immer öfter vor dem Allgemeinwohl“, kritisiert Pflugfelder. Ohne eine stärkere Nachverdichtung werde man das Problem des Wohnungsmangels in den Städten aber nicht lösen können, glaubt er. Dazu gehört für den Bauträger auch die Aufstockung. „Wir brauchen mehr Stockwerke.“
Da ist es heute schon einfacher, eine Bauträgerfinanzierung auf die Beine zu stellen. Hier seien vor allem die klassischen lokalen und regionalen Player wie die Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Sparkassen engagiert. Sie würden auch die Nachfrage aus dem Bauträgerbereich mühelos abdecken, während sich die großen Geschäftsbanken zumindest in der Region Stuttgart weitestgehend aus diesem Bereich der Finanzierung verabschiedet hätten, hat Jürgen Pflugfelder festgestellt.
„Die Banken haben aus der Vergangenheit gelernt und finanzieren heute viel vorsichtiger als in den zurückliegenden 30 Jahren.“ Weil damals viele Finanzierungen auf wackeligen Beinen standen, musste das eine oder andere Unternehmen Insolvenz anmelden.Das hat der Branche geschadet. „Heute sei das Image der Bauträger aber auf einem guten Weg. Letztendlich auch aufgrund der Auftragslage“, ist sich Jürgen Pflugfelder sicher. Trotzdem sollten sich potenzielle Bauherrn ihren Bauträger genau anschauen, rät der Immobilienexperte. Wie lange gibt es den Bauträger schon? Gibt es Referenzobjekte und Kunden, die über ihre Erfahrungen mit dem Bauträger berichten? Wie sind die Objekte des Bauträgers finanziert? Aus Eigenmitteln oder nur mit Fremdmitteln? Standen früher vor allem frei stehende Einfamilienhäuser und Reihenhäuser im Fokus des Geschäftsmodells der Bauträger, werden heute meist ganze Stadtquartiere von einem einzigen Bauträger gestemmt.
Das Bauträgergeschäft wird sich laut Jürgen Pflugfelder in den nächsten Jahren weiter professionalisieren. Das dürfte sich auch auf die Produkte und die Unternehmensgrößen auswirken. „Einzelkämpfer werden auf dem Markt kaum noch eine Chance haben“, glaubt Pflugfelder.
