Trend. Obwohl das Preisniveau auf dem Stuttgarter Wohnimmobilienmarkt auch im vierten Quartal noch einmal deutlich angestiegen ist, bleiben die Mieten insgesamt weit unter dem des Münchner Wohnungsmarktes.
Professor Stephan Kippes schüttelt den Kopf. „Ich kann mir auch nicht erklären, wie diese Zahlen zusammenkommen.“ Der Geschäftsführer des IVD-nahen Marktforschungsinstituts bezieht sich dabei auf eine Studie des Forschungsinstituts F & B, dessen Mietspiegelindex 2019 zu dem Schluss kommt, dass Stuttgart erstmals seit 20 Jahren teurer als München sei. „Sie können mir als jemand, der aus München stammt, glauben, dass das Wohnen in der bayrischen Landeshauptstadt nach wie vor am teuersten ist“, sagte Kippes bei der Vorstellung des IVD-City Reports für Stuttgart Herbst 2019.
Nicht jede Statistik muss stimmen. Im Video erläutert Stephan Kippes, warum München beim Wohnen immer noch teurer als Stuttgart ist. Allerdings hätten nach den gedämpften Preissteigerungen von Anfang des Jahres in der jüngsten Vergangenheit die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt auch in Stuttgart wieder beachtlich angezogen. Während die Mieten in Stuttgart seit Jahren etwa gleichmäßig um circa fünf Prozent jährlich stiegen, seien die Preissprünge im Kaufsegment deutlich ausgeprägter (guter Wohnwert/Lage). Laut IVD geht die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen weiter deutlich auseinander. „Die Differenz beträgt in diesem Jahr mehr als 50 Basispunkte“. Bei neu errichteten Wohnungen soll die Differenz sogar noch gravierender sein, so Makler Dirk Karge. So stiegen seit 2010 die Preise für Eigentumswohnungen um 97 Prozent, während die Mieten bei den Bestandswohnungen um 47 Prozent stiegen. So liegt die Miete für eine Altbauwohnung in Stuttgart bei rund 14,90 Euro pro Quadratmeter. Für eine Neubauwohnung müssen im Durchschnitt 16,30 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Wer eine Doppelhaushälfte mieten will, muss im Schnitt 2990 Euro pro Monat bezahlen. „Extrem rar seien derzeit vor allem kleinere Mietwohnungen“, weiß die Maklerin Cornelia Traub zu berichten. Der Markt zeige sich angesichts der vermehrten Errichtung von größeren Wohnungen in den vergangenen Jahren recht ausgedünnt. „Je kleiner die Wohnung, umso höher die Quadratmetermiete.“ Besser sehe das Angebot schon bei mittelgroßen Wohnungen zwischen 80 und 90 Quadratmetern aus, ergänzt Makler Jörg Kinkel. Er sieht den Markt in diesem Segment wesentlich ausgeglichener. Mit sorgenvollen Blicken schauen die Makler derzeit auf den Rückgang der Baugenehmigungen in Stuttgart. Gelten sie doch als Indiz dafür, wie sich in den kommenden Monaten das Angebot entwickelt. Gerade in der Landeshauptstadt seien die Baugenehmigungen in diesem Jahr erheblich zurückgegangen. So sank die Zahl der zum Bau freigegebenen Wohnungen in der Landeshauptstadt Stuttgart im ersten Halbjahr 2019 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf 571 Wohnungen (–33,7 Prozent) „Unter den sieben größten Immobilienstandorten Deutschlands nimmt Stuttgart den letzten Platz ein.“ Wer dagegen nichts unternehme, habe auch sein Recht verwirkt, gegen Mietpreissteigerungen zu wettern, so der Wirtschaftswissenschaftler mit Blick auf die aktuelle politische Diskussion. Weil das Angebot knapp ist, steigen nach verhaltenen Zuwächsen in den vergangenen Jahren auch wieder die Grundstückspreise zweistellig. So stieg der Preis für ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus auf 1360 Euro pro Quadratmeter, was im Jahresvergleich einer Steigerung von 15,3 Prozent entspricht. Im Geschosswohnungsbau stiegen die Baulandpreise um 14,8 Prozent auf 1780 Euro pro Quadratmeter. Auch wer eine gebrauchte Eigentumswohnung erwerben will, muss aktuell durchschnittlich mit 4950 Euro pro Quadratmeter 10,5 Prozent mehr bezahlen als noch vor einem Jahr, so der IVD in seinem aktuellen Cityreport Stuttgart. Ein Blick auf die Entwicklung zeigt, dass die Preise für Wohnimmobilien wohl auch im kommenden Jahr weiter steigen werden. Beflügelt wird diese Entwicklung aus Sicht des IVD dabei vor allem von den weiterhin stark sinkenden Zinssätzen und einer weiterhin positiven Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. So lag der Zinssatz bei einer Laufzeit von über zehn Jahren im Juli 2018 bei 1,49 Prozent (Vorjahr 1,95 Prozent). Der Rückgang der Arbeitslosenzahlen um weitere 1,2 Prozent im August 2019 verstärkt ebenfalls diesen Trend. Das blieb auch nicht ohne Auswirkungen auf die Immobilienumsätze. So wurde laut IVD in den ersten drei Quartalen 2019 9,7 Prozent mehr in Immobilien investiert als im entsprechenden Zeitraum des Vorjahres.
