Trend. Immer öfter wandeln Vermieter auch in der Landeshauptstadt ihre bisher vermieten Handelsflächen in Büro- oder Gastroflächen um, weil die Handelsmieten sinken und andere Nutzungen höhere Erträge bringen.
Die jüngsten Zahlen zur Entwicklung auf dem Stuttgarter Vermietungsmarkt für Handelsimmobilien, die jetzt Colliers International ermittelt hat, sprechen eine deutliche Sprache: So sank der Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2019 auf nur noch 4900 Quadratmeter in der City (einschließlich Gerber und Dorotheen-Quartier) bei insgesamt 17 Vermietungen.
Im Video spricht der neue Stuttgarter Citymanager Sven Hahn unter anderem über die künftige Entwicklung der Handelsflächen.
Ein Blick auf die Abschlüsse nach Flächenumsatz in Stuttgart zeigt, dass neben dem Lebensmittelhandel (25 Prozent), Bekleidung (23 Prozent) und Gastronomie (19 Prozent) und Wohnen/Möbel (15 Prozent) den Löwenanteil ausmachen. Im bundesweiten Vergleich hingegen hat die Gastronomie längst mit 30 Prozent den Spitzenplatz bei den Abschlüssen vor der traditionell vorn liegenden Bekleidungsbranche erklommen.
Diese Entwicklung bleibt auch nicht ohne Auswirkungen auf die Entwicklung der Spitzenmieten in der Landeshauptstadt. So sinken seit Ende 2015 auch in Stuttgart die Mieten für ein Ladenlokal in 1 A-Lage, bis 100 Quadratmeter, ebenerdig, rechteckig, mit sechs Meter Front bei Neuvermietung auf unter 250 Euro. Zum Vergleich: Anfang 2015 lagen die gleichen Mieten noch weit über 300 Euro pro Quadratmeter.
Bei Colliers International in Stuttgart geht Jürgen Track, zuständig für das Retail Letting (Einzelhandelsvermietung), davon aus, dass sich die Einzelhandelsmieten weiter rückläufig entwickeln werden, weil immer mehr Flächen auf den Markt kommen. „Viele Händler würden derzeit die Chance zu Standortoptimierungen nutzen und sich verkleinern“, ist seine Erfahrung. Die dann auf den Markt kommenden Flächen ließen sich aufgrund des zunehmendes Angebotes auf dem Stuttgarter Mietmarkt dann meist nur noch mit deutlichen Preisabschlägen vermieten, so Jürgen Track. Eine weitere Entwicklung: Großflächen über mehrere Ebenen seien nicht mehr marktgängig. Deshalb würden Vermieter immer öfter dazu übergehen, die frei werdenden Flächen als Büro zu vermieten. Aufgrund der Knappheit an Büroflächen in der Landeshauptstadt sei mittlerweile die Vermietung als Büro ab dem ersten Obergeschoss oft lukrativer als ein Handelsfläche. Auch die Lebensmittelbranche drängt mit neuen, kleineren Formaten in die Innenstädte. Hier seien vor allem Discounter auf dem Vormarsch, so Jürgen Track.
Sven Hahn, der neuen Citymanager von Stuttgart, sieht die Entwicklung ähnlich. „Der Handel verändert sich gerade, weil immer mehr im Internet gekauft wird. Wir werden damit leben müssen.“ Umso wichtiger sei es, dass gute Konzepte in die Stadt kommen und sich die Vermieter überlegen, was in ihre Nachbarschaft passt. Ziele müsse es bleiben, für die Bürger wie die Besucher eine attraktive Stadt zu bleiben, so Hahn.
Bei der Nachfrage nach 1A-Lagen in den Großstädten überwiege zwischenzeitlich die Gastronomiebranche. Hier seien derzeit viele attraktive Konzepte auf dem Markt. Allerdings scheuten derzeit noch viele Eigentümer, ihre Immobilien gastrotauglich zu machen, obwohl die Mietdauer meist langfristig erfolgt, andererseits jedoch teilweise erhebliche Investitionen in die Gebäudetechnik notwendig seien. „Der Mietmarkt für Handelsimmobilien befindet sich gerade in einer spannenden Dynamik“, beschreibt Jürgen Track die aktuelle Situation. Die wird vor allem auch auf den Onlinehandel zurückgeführt. Nach einer Prognose der GfK soll der Marktanteil des E-Commerce bis im Jahr 2020 bei 20 Prozent liegen. Probleme bereitet hier indes die Zunahme von Leistungen des Online-Handels wie Same-Day oder Same-Hour-Delivery. Dabei garantieren die Händler die Lieferung der Ware noch am gleiche Tag oder innerhalb von wenigen Stunden nach der Bestellung.
Das Problem: Um diese Lieferzeiten einhalten zu können, müssen die Onlinehändler möglichst nahe am Kunden Logistikflächen unterhalten. Doch die sind gerade in dicht besiedelten Regionen wie Stuttgart rar, weiß Hubert Reck, bei Colliers International für das Industrie- und Logistikgeschäft zu berichten. Ingo Dalcolmo
